אפיק ההשקעה בנדל"ן היה מאז ומעולם אפיק השקעה ראשון במעלה ביחס לאפיקי השקעה אחרים שבהם בוחרים ישראלים להשקיע את כספם. רכישת נדל"ן ומכירתו ברווח הינו מהלך עסקי נפוץ לא רק בארץ, אלא גם בעולם כולו. אין זה סוד, כי התשואה העיקרית מהשקעה זו באה לידי ביטוי במכירתו של הנדל"ן. מכאן עולה השאלה האם מכירת נדל"ן במדינה זרה מחייבת אתכם לדווח על כך לפקיד השומה בארץ? האם חלה עליכם חובת דיווח בגין האחזקה בנדל"ן טרם מכירתם?
ביום 1.1.2006 נכנס לתוקפו תיקון מספר 147 לפקודת מס ההכנסה אשר במסגרתו תוקן סעיף 91(ד) לפקודה הקובע, כי כאשר "נמכר נכס, יגיש המוכר לפקיד השומה, בתוך 30 ימים מיום המכירה, דוח בטופס שקבע המנהל". נכס מוגדר בסעיף 88 לפקודה כך: "כל רכוש, בין במקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכל בין שהם בישראל ובין שהם מחוץ לישראל, למעט - (4) זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד כמשמעותם בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג - 1963, שעל מכירתם מוטל מס שבח או שהיה עשוי להיות מוטל מס אילולא הפטור לפי החוק האמור;
חשוב לזכור, ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין מתייחסת אך ורק לקרקע הנמצאת בישראל ולפיכך נדל"ן הממוקם בחו"ל אינו נופל להגדרה הממעטת של נכס כאמור בסעיף 88 לפקודה, כך שסעיף 91(ד) לפקודה וחובות הדיווח הנגזרות ממנו חלות על ישראלי המחזיק נדל"ן במדינה זרה.
תושב ישראל המוכר נדל"ן הממוקם במדינה זרה, חייב להגיש לפקיד השומה בתוך 30 יום מיום המכירה, דוח המפרט את חישוב רווח ההון או הפסד ההון שהיה לו כתוצאה ממכירת המקרקעין בחו"ל וכן את חישוב המס בגין עסקה זו.
סעיף 91(ד) לפקודה מסמיך את פקיד השומה לדרוש דיווח ותשלום מקדמה למי שלא דיווח על מכירת הנכס האמור. היה ולאחר דרישה זו עדיין לא דיווחתם לפקיד השומה אודות מכירת הנדל"ן בחו"ל, יש לפקיד השומה סמכות שומה לקבוע את סכום התמורה, סכום המחיר המקורי ואת המקדמה על-פי שיקול דעתו.
בנוסף לחובת הדיווח החלה עליכם בגין מכירת נדל"ן במדינה זרה נציין, כי בעקבות תיקון מס' 2 לתקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), התשנ"ח-1998, חלה עליכם חובה להגיש גם דין וחשבון שנתי בגין החזקת הנדל"ן בחו"ל (נדל"ן ששווים עולה על סך של 1,593,000 בשנת המס 2007). בשעתו דחה שר האוצר את תחולת התיקון, באופן שהוא לא יחול על דוחות לשנת 1998. דחייה זו "נמשכה" על-ידי שר האוצר מספר פעמים, עד לשנת המס 2003 ואילך. אולם משנת המס 2004 ואילך כן חלה חובה על יחיד תושב ישראל אשר מחזיק בחו"ל בנדל"ן להגיש דין וחשבון למס הכנסה בגין הכנסותיו מהנדל"ן.
