רעידת אדמה - אל תנסו את זה בבית

הפתרון הדחוף חייב להינתן על-ידי המדינה. חברי הכנסת מתבקשים להתכנס בדחיפות ולתקן את הדרוש תיקון על-מנת שפרויקטים לחיזוק בתים בישראל יבוצעו בהמוניהם ובאופן בהול.

להלן התיקונים הנדרשים.

ראשית, יש לוודא שהרוב של שני שלישים הנדרש יסיר את כל המכשולים ללא כל מגבלות שיאפשרו למיעוט של הדיירים למנוע או לעכב את הפרויקט.

שנית, יש לקבוע הליכי אישור מזורזים לפרויקטים שמבוצעים במסגרת תמ"א 38. בבחינת "פיקוח נפש דוחה שבת", יש להפוך חלק מהאישורים לאוטומטיים, ולאישורים ההכרחיים בלבד לקבוע מגבלת זמן חמורה. ניתן בהחלט לקבוע כללים ברורים לפרויקטים אלה, שיחסכו את הצורך במתן אישור נפרד לכל פרויקט ופרויקט, ולהעביר את האחריות לקונסטרוקטור המתכנן את הבניה.

שלישית, והחשוב מכל - להפוך את הפרויקט לכדאי גם במקומות פחות מבוקשים. היזמים והקבלנים מבקשים לעשות זאת בדרך של ניוד הזכויות לאזורי הביקוש. אסור בשום אופן לאפשר פתרון כזה. ראשית, משום שיישומו ייתקל בביורוקרטיה אינסופית, ושנית משום שבמקרה כזה יאבד הקבלן המבצע את המוטיבציה להשקיע בפרויקט המקורי, והוא יבוצע כלאחר יד ו/או בעיכוב רב, כאשר הוא יתמקד רק בביצוע ההרחבה באזור הביקוש, שממנה יבוא שכרו.

הפתרון הנכון הוא תוספת קומות פרוגרסיבית שתלך ותגדל ככל שהאזור המדובר פחות מבוקש. באזורים בהם מלאי הדירות הנוסף עלול להיוותר ללא ביקוש לחלוטין, הממשלה תתחייב לרכוש את הדירות הנוספות במידה ולא יימכרו בתום פרק זמן קצוב.

תועלת עקיפה מריבוי פרויקטים כאלה, תהיה היווצרות מלאי דירות זולות בשכונות מרכזיות לא יוקרתיות שכיום אינן בנמצא, דבר שיאפשר לזוגות צעירים להגיע לדירה משלהם בכל אזור בארץ. בניגוד למצב הנוכחי בו מתמקדים בעיקר בבניית פאר במגדלי יוקרה. על-ידי חשיבה יצירתית, אפשר להפיק תועלות נוספות מפרויקטים כאלה, למשל על-ידי שילובם עם הטבות נוספות לבוני ממ"ד, ועוד הטבות תמורת הפרדה של המים האפורים מהמים השחורים לטובת שימוש חוזר באסלות. אפשר גם לתת ליזם היתר אוטומטי לניצול הגג לטובת תאים סולריים שמהם הוא יקבל הכנסה נוספת מחברת החשמל. (לא לשכוח לנטרל את שני המכשולים הראשונים גם לטובת הטבות אלה).

יאללה לעבודה. כל 24 שעות שחולפות מקרבות את רעידת האדמה ביום נוסף. בדוּק!

המכשול הראשון הוא השכנים. לכאורה קבעו המחוקקים, שמספיק רוב של שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף כדי להסכים על ביצוע שיפוץ והרחבה לפי תמ"א 38, אבל בפועל החוקים הרבה יותר מסובכים, וכדי להוציא את התוכנית לפועל, נדרשת הסכמת כל הדיירים. ככה זה בחלם של המזרח התיכון. כך קורה שכל בעל דירה שאינו מעוניין ברעש ואבק מהשיפוצים, או שמנסה לסחוט לעצמו הטבות חריגות, או שסתם "לא בא לו", יכול לתקוע את ביצוע הפרויקט.

המכשול השני הוא רשויות התכנון והרישוי. קבלת אישור בניה לשינוי בית משותף הוא קריעת ים סוף גם בשיפוץ רגיל. במקרה הנוכחי, המכשולים הבירוקרטים אף יותר קשים. הן משום שנדרשת בדיקה של העמידות על-פי התקן כנגד רעידת אדמה, והן משום שכדי שאכן ניתן יהיה לממש את כול ה"צ'ופרים" שניתנים לבעלי הדירות, היזם המשפץ צריך במקרים רבים לכופף כמה חוקי בנייה שרשויות התכנון והרישוי לא ששות לאשר, כמו התקרבות לקו הגבול של המגרש. ואחרי כל אלה, המוטיבציה של העיריות לשתף פעולה עם פרויקטים כאלה, היא נמוכה מאחר שהם לא זכאים בגינם להיטל השבחה.

אך המכשול השלישי והעקרוני הוא העובדה, שהרווח ממכירת הדירות הנוספות שיגיע ליזם, יכול לאפשר לו שולי רווח רק באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים. למשל - ברמת אביב יישאר ליזם רווח, ברמת שקמה או נווה שרת - לא. כלומר, הפרויקט עשוי להיות כלכלי רק בחלק מהשכונות של גוש דן. על ערים בפריפריה אין מה לדבר בכלל.