הקלות בפירוק איגודי מקרקעין - תקנות חדשות

בימים אלו התקין שר האוצר תיקון לתקנות מכוח חוק מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ומלבד השמטת מס המכירה שבוטל, הוספה הוראה מקלה על-ידי הוספת תקנה חדשה - תקנה 27א, המאפשרת פירוק שרשרת של איגודי מקרקעין, מבלי להתחייב במיסי רכישה, באופן לא כלכלי.

עד לתיקון התקנות ולאורה של תקנה 27 לתקנות על שלל סעיפיה הקטנים, ניתן פטור ממס רכישה אך ורק ל"קיפול" שרשרת של איגודי מקרקעין בדרך של פירוק לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר עמדה בנוסף בארבעה תנאים מצטברים. האחד הינו כי סדר הפירוקים הינו כזה המעביר את הזכות במקרקעין לפי הסדר מלמטה כלפי מעלה, השני הינו כי תהליך זה נמשך 6 חודשים, התנאי השלישי היה כי בסופה של השרשרת הזכויות במקרקעין היו מגיעות ליחידים, והתנאי הרביעי והאחרון היה כי הזכות במקרקעין המועברת הגיעה לידי האיגוד שהחזיק אותה לפני 27.7.1983.

בכל שאר המקרים חל חיוב מלא במס רכישה בשיעור של 5%, וככל שהיו יותר תאגידים בשרשרת, נמנע פירוקם של איגודי המקרקעין המיותרים בשל חשש ממס רכישה המוכפל בכמות האיגודים המתפרקים. התיקון לתקנות לא פגע בפטור המצוין לעיל המצוי בתקנה 27, אשר ניתן להמשיך ולהשתמש בו, אלא פתח ערוץ נוסף וכלכלי יותר לקיפול שרשרת של איגודים.

לפי התקנה החדשה - תנאי ששת החודשים שבין הפירוק הראשון לפירוק האחרון, על-מנת לזכות בהקלה נותר בעינו, כאשר מקום בו הפירוקים הם בהתאם לסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, ישולם מס רכישה אך ורק על ההעברה הראשונה של הזכות במקרקעין, ולאחריה כל העברה אגב פירוק במסגרת אותם ששה חודשים, תהייה פטורה ממס רכישה, ללא קשר לסדר הפירוקים או לקיומו של יחיד בסוף שרשרת הפירוקים.

דהיינו ניתן במסגרת פישוט מבנה תאגידי מסובך, שלרוב הינו תולדה של שנים ארוכות, לפשט את המבנים בקונצרנים, ולא להמשיך לתחזק כמות מיותרת של חברות והכל במחיר של מס רכישה אחד.

לפי הפסיקה, בפירוק המועדים הרלוונטיים בהן מועברות זכויות במקרקעין נמנים לא מההחלטה על פירוק אותו איגוד אלא מהחלטת המפרק על העברת הזכויות לבעלי המניות, ומועד זה אמור להיות החל מיום 1.1.2010 ואילך על-מנת ליהנות מן התקנות החדשות.

נציין, כי את המסקנה על היעדר הצורך בסדר פירוקים מסוים ניתן להסיק מההפנייה בתקנה החדשה באופן כללי לעסקות פטורות לפי סעיף 71, החל גם על העברת זכויות באיגוד מקרקעין.

עוד נציין, כי ייתכן מצב בו מס הרכישה היחיד שישולם בגין הפירוק יהיה של 0.5% בלבד ככל שתחול תקנה שאיננה תקנה 27 דוגמת תקנה 19 או 18, כיוון שהתקנה החדשה על-פי נוסחה איננה דורשת תשלום בשיעור מסוים, וייתכן תלכיד בין סעיף 71 הפוטר ממס שבח לבין תקנות אחרות.