נגיד בנק ישראל מודאג מפני בועת נדל”ן, שהתפוצצותה תפגע ביציבות הבנקים, כפי שקרה בארה”ב. הציבור הרחב, מודאג שבניו ובנותיו המתבגרים לא יוכלו להגיע ל
דירה משלהם, וכלכלנים אחרים מודאגים, כי במידה וב-2011 יתרחש משבר עולמי נוסף, וסיבות אפשריות לכך לא חסרות, לא יוכל הנגיד להשתמש בכלי של הורדת ריבית כדי לסייע למשק, בשל אימת בועת הנדל”ן. אז איך ניתן לפתור את משבר הנדל"ן?
כולם תמימי דעים כי הפיתרון העדיף למצוקת הנדל"ן הוא בדרך של הגדלת ההיצע. משרד השיכון עושה מאמצים כדי לשווק יותר דירות, וכדי לספק קרקעות לבנייה, אלא שתכנון, קבלת אישורים ולבסוף בניה לוקחים שנים רבות, ודירות לשיווק נמצאות דווקא איפה שאין די ביקוש - בפריפריה. אין מחסור בנדל"ן בירוחם ובקריית שמונה. הבעיה היא בגוש דן, וכפי שיסביר לכם בעל הדירה אפי, עדיף בתל אביב.
למדינת ישראל יש אינטרס אסטרטגי וסביבתי לבזר את האוכלוסיה ולמנוע את ריכוזה במרכז הארץ.
בעבר הצעתי כמה פתרונות לכך, ובהם גם הצעתי להטיל הטל על הארנונה שמשלמים תושבי המרכז, ולהעביר כספים אלה לרשויות המקומיות בפריפריה. הטל כזה עשוי בין היתר לסייע לשחרר את הלחץ מבועת הנדל"ן, אלא שגם הוא יטפל בטווח המיידי רק בביקושים ולא יעלה את ההיצע. בטווח הארוך הוא ישנה את מפת הביקושים, ולכן כדאי וחשוב בכול זאת ליישם אותו. אך אני הבטחתי לכם פיתרון מיידי. הבטחתי, ואקיים. תכף זה מגיע.
פתרון יותר מהיר, שכן מטפל בצד הביקוש הוא הרחבת והאצת תמ"א 38 שגם על-כך
כתבתי בעבר. הרחבת ההטבה לשתי קומות, והורדת המכשולים הביורוקרטים בדרך למימוש התוכנית יכולה לייצר היצע דירות דווקא באזורי הביקוש, שבהם אין קרקע פנויה, ולכן זו החלופה הטובה ביותר לבניית בתים חדשים. אבל גם פתרון זה ייקח למעלה משנה. אז איפה הפתרון בטווח של שעות שהבטחתי? קצת סבלנות, עוד נקודה אחת כרקע ומגיעים.
כדי להבין את חשיבות הפתרון שאני מציע, אציף עוד בעיה שקיימת בהיצע הדירות הקיים ובזה הצפוי, אם וכאשר יתווספו פתרונות בניה. הקבלנים אוהבים לבנות דירות גדולות ויוקרתיות, בעוד הזוגות הצעירים זקוקים לדירות קטנות וצנועות. גם משקיעים חכמים יודעים שהתשואה על השכרת דירות קטנות גבוהה מזו שניתן לקבל על דירות יוקרה גדולות. מאחר שדירות קטנות של 2-3 חדרים אינן נבנות, לא מעט מאותם משקיעים עשו בשנים האחרונות מעשה המוגדר היום כבלתי-חוקי בכך שפיצלו את הדירות הגדולות שבבעלותם לשתי דירות או יותר. מכאן בדיוק יצמח הפתרון.
ההצעה שלי היא לקבוע בחוק, שפיצול דירות, ובלבד שגודל כל אחת מהדירות לאחר הפיצול לא יפול מ-65 מ"ר, הוא לא רק חוקי, אלא גם אינו מצריך אישורי בניה. ובעצם למה לא? מבחינת בינוי העיר, פיצול דירה אינו שונה מכול שיפוץ דירה שבו מוסיפים או מורידים קירות בתוך הבית. כול זמן שלא משנים את המעטפת החיצונית של הבניין, יכול כל אחד לשפץ את פנים דירתו כאוות נפשו. כך צריך להיות הדין גם לגבי פיצול דירות.
החוק צריך לקבוע, שכול אחד שמגיע ללשכה לרישום
מקרקעין (הידועה בכינויה טאבו) עם שרטוט הדירות המפוצלות החדשות, יוכל לרשום אותן מיידית כשתי תתי-חלקות באותו נכס, ללא צורך בשום אישור נוסף. העירייה תקבל על-כך דיווח, ותחויב לפצל את חשבונות הארנונה והמים בהתאם. פשוט ומיידי.
כמו שאמרתי, פיצול דירה גדולה לדירות קטנות הוא קל לביצוע כמו שיפוץ, וגם ניתן לעשות זאת במהירות כמו שיפוץ. יש תוכנית טלוויזיה שמדגימה איך אפשר לעשות שיפוץ ב-48 שעות. אני לא ממש מאמין למה שמראים בתוכנית הזו, אבל גם בלי ההוקוס-פוקוס של הטלוויזיה, אפשר בהחלט לפצל דירות בתוך חודשים ספורים. בעלי דירות רבים יקפצו על ההזדמנות ובכך יגדילו את מלאי הדירות המתאים לזוגות צעירים בדיוק באזורי הביקוש שלהם. אך, כפי שהבטחתי לא נצטרך לחכות אפילו את החודשים הספורים הללו כדי להרגיש בשיפור.
ההערכה היא שקיימות מאות ואולי אף יותר ממאות דירות שכבר עברו פיצול, ובעלי הדירות הללו מסתירים את הפיצול מאימת פקחי הרשויות המקומיות. בתוך שעות ספורות מרגע שהחוק שהצעתי יעבור בכנסת בקריאה שלישית, יוכלו בעלי הדירות הללו להתייצב בלשכת רישום המקרקעין הקרובה, לרשום את הדירות המפוצלות כחוק, ולהציע כל אחת מהן בנפרד למכירה. כן, כפי שהבטחתי - שעות במקום שנים, שצריך לחכות כיום לפתרונות דיור. אני הבטחתי, ועכשיו תלחצו על חברי הכנסת שלכם לקיים.
