הטבות מס לבניין להשכרה

החוק לעידוד השקעות הון, מעניק הטבות מס לבניינים להשכרה שקיבלו את אישור מרכז ההשקעות שבמשרד המסחר והתעשיה. הטבות המס המשמעותיות ביותר מוענקות לבניין המכונה "בניין חדש להשכרה". ההטבות כוללות שיעור מס מופחת של 11% בלבד לחברה בעלת בניין כאמור, כאשר שיעור זה חל הן על הכנסות מהשכרה והן על הרווח ממכירת הדירות.

גם שיעור המס על הדיבידנד הינו מופחת - 15% בלבד. ביחס ליחידים שהינם בעלים של בניין כאמור, שיעור המס על הכנסות מהשכרה ומכירה עומד על 20%. הטבה משמעותית נוספת הינה הענקת זכות לפחת מואץ בשיעור של 20% לשנה, שיעור הגורם פעמים רבות לכך שלא תהיה חבות במס על דמי השכירות.

חלקם של הקריטריונים המזכים בהטבות המס קבועים בחוק, ועודכנו לאחרונה בשנת 2009, תוך קביעת המונח "בניין חדש להשכרה", הזכאי כאמור להטבות מקסימליות. מדובר בד"כ בבניינים שאושרו החל מיום 1.1.09 או הושכרו לאחר מועד זה.

חלק אחר של הקריטריונים נקבע ע"י מרכז ההשקעות כחלק מתנאי האישור. לאחרונה, עדכן מרכז ההשקעות את התנאים, המזכים בקבלת האישור, וכתוצאה מכך, גדלה האטרקטיביות ליזמים להקים בניינים להשכרה.

להלן נסקור מספר עידכונים בהקשר זה, תוך התייחסות להנחיות החדשות: על-פי החוק, נדרש כי לפחות מחצית משטחו של הבניין מיועדת להשכרה למגורים, כאשר תקופת ההשכרה הממוצעת היא 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה. במסגרת ההנחיות החדשות הובהר כי לשם בחינת היחס האמור (של מחצית), אין צורך להתייחס לכל שטח הבניין, אלא לשטחים המיועדים למגורים בלבד. כלומר שטחי מסחר, חנויות, מקלטים וכיוצא בזה ינוטרלו מהחישוב, ועל כן ניתן יהיה לזכות להטבות, גם אם סה"כ השטח המושכר למגורים קטן ממחצית השטח הכולל.

עידכון נוסף של מרכז ההשקעות הינו ביחס לסכום המקסימאלי של דמי שכירות המזכה בהטבה ("התקרה"). בהתאם לעידכון יוענקו ההטבות כאשר גובה דמי השכירות הממוצע לדירה אינו עולה על 6,200 ש"ח לחודש. המדובר בתקרה גבוהה משמעותית מן הסכומים קודם לעידכון. גם כאשר שכר הדירה הממוצע עולה על סכום התקרה אין משמעות הדברים בהכרח שלילה מלאה של ההטבות: ביחס לדירות שבהן גובה דמי השכירות בין 6,201 שקלים ל-8,000 שקלים תינתן הטבת המס עד לסכום של 6,200 שקלים, ורק אם שכה"ד הממוצע יעלה על 8,000 שקלים יישללו ההטבות כליל.

ביחס לדירות מרוהטות מושכרות, שכר הדירה יזכה להטבות אף אם הינו גבוה בעוד 10% מהסכומים שהוזכרו לעיל. ביחס לאזור הפריפריה (אזור פיתוח א') יחולו הטבות המס ללא כל מגבלה על גובה דמי השכירות.

ההנחיות המעודכנות מאפשרות קבלת הטבות מס משמעותיות ביותר ליזמים, לרבות ביחס לנכסים באזורי ביקוש, ותוך אפשרות למכירת חלק מהדירות, ולאחר פרק זמן של 5 שנות השכרה, אף מכירת כל הדירות, בהטבות מס. האמור גם מדגיש ביתר שאת את חוסר הכדאיות של שימוש בהטבות החלופיות המוענקות מכח החוק לעידוד בניית דירות להשכרה משנת 2007 - חוק מסורבל ועתיר תנאים, אשר הטבות המס שהוא מעניק במכירה מוענקות במלואן רק במקרה של תקופת השכרה כוללת ע"י המוכר והקונה של 25 שנה!.