משבר הנדל"ן: קודם להפחית את הביקוש

בישראל אין מספיק פיקוח על הכלכלה, והתפישה האידיאולוגית של האוצר היא שהשוק יאזן את עצמו גם כאשר ישנם כשלי שוק. המשבר בשוק הנדל"ן מוכיח שוב שתפישה זאת, המבוססת על כלכלה ליברלית קיצונית, היא מוטעית, ושבלי מעורבות של המדינה ב"תיקון" כשלי השוק, אין סיכוי שהשוק יתפקד בכוחות עצמו. היום ישראל ניצבת בפני משבר דיור חמור שעלול להוביל לחוסר נחת חברתית, ולמשבר כלכלי חריף הדומה באופיו למשברים שראינו בעולם בשנים האחרונות. ניתן למנוע את המשבר הזה אם מקבלי ההחלטות יגיבו מהר וינקטו בצעדים רגולטיביים מינימליים כדי לתקן את כשלי השוק, שלמרבה הצער גרמו למצב בלתי נסבל שבו צעירים לא יכולים לקנות דירה, וחמור מכך - גם לא מצליחים לשכור דירות.

תפישת השוק החופשי הקיצונית מובילה את מקבלי ההחלטות לחשוב שהבעיה בשוק הדיור נובעת רק ממחסור בהיצע, אבל טיעון זה הוא נכון רק חלקית והסתמכות יתר עליו עלולה להוביל רק להחרפה במצב של השוק. אין ויכוח שהגדלת ההיצע אמורה להוביל להוזלת מחירים, אבל זה בתנאי שמטפלים במקביל גם בבעיית הביקוש הגודל לדירות, שבעיקר נובעת מרכישת דירות על-ידי משקיעים זרים. בעוד לאזרחים אין איפה להתגורר, אלפי דירות בישראל הפכו לדירות להשקעה עבור משקיעים מכל העולם, כאשר אותם משקיעים משאירים את הדירות ריקות, ומשכירים אותן רק עבור דמי שכירות מופקעים. משקיעים אלה יכולים להרשות לעצמם שהדירה תעמוד שנים מבלי שאף אחד גר בה, ולכן הם גורמים לעליית מחירים קיצונית. המסקנה מכך היא שיש מספיק היצע של דירות בישראל, אבל הדירות הללו נקנות על-ידי משקיעים זרים שלא ממהרים למכור או להשכיר אותן.

רגולציה שתפגע ברווחיות של משקיעים זרים שקונים פה דירות, יכולה לשפר את המצב מהר מאוד ולהוביל לפתרון יעיל. מיסוי גבוה על דירה שנייה הוא אחד מהאמצעים המקובלים בעולם, כאשר ניתן להגדיל את המיסוי הן על רכישת דירה שנייה, והן על אחזקת דירה שנייה. ישראל הפכה לגן עדן עבור משקיעים זרים, בגלל שהמיסוי על רכישת נדל"ן והחזקתו הוא מהנמוכים בעולם, ובגלל שאין בארץ מספיק מיסוי על מי שמחזיקים מספר דירות. בעולם כולו ישנם מיסים גבוהים על רכישת דירות ועל החזקת דירות, ולכן משתלם יותר לבעלי ההון להשקיע בדירות בישראל מאשר בדירות במקום מולדתם, דבר שמעלה את מחירי הדיור בארץ. ההשקעה הזרה הזאת היא השקעה רעה עבור ישראל, גם כי היא פוגעת באנשים שבאמת רוצים לחיות פה ולבנות משפחה, וגם כי ההכנסות ממנה למדינה הן נמוכות יחסית לנזק שהיא גורמת.

הממשלה העלתה את המיסוי לאחרונה, אבל נעשה מעט מדי ומאוחר מדי, בגלל שמדובר בצעד שהוא מנוגד לתפישה הקפיטליסטית הקיצונית של האוצר והממשלה. היום, כשאנחנו עומדים בפני משבר, הממשלה חייבת לנקוט בצעדים דרסטיים, שיגרמו לאותם משקיעים למכור את הדירות שלהם במחירים נורמליים, או להשכיר אותן במחירים סבירים. צעדים אלה צריכים לכלול הטלת מיסים גבוהים במיוחד על קניית דירה שנייה או החזקת דירה שנייה, דבר שימריץ את בעלי ההון גם להשכיר ולמכור את הדירות שלהם כדי להימנע מתשלום מיסים, וגם יעודד אותם להשקיע באפיקים שיחזקו את הכלכלה הישראלית, כמו השקעה בחברות ישראליות.

ההצהרות של הממשלה היום, כי הגדלת ההיצע לבדה תפתור את הבעיה, מוטעות ומטעות, מאחר שהגדלת היצע ללא רגולציות רק תאפשר למשקיעים להשתלט גם על מעט הקרקעות שעוד נשארו למדינה, ולא תפתור את הבעיה המרכזית שהיא העודפים בביקושים.