במאמר זה אבקש להציג לציבור הישראלי דרך מוכחת מזה 12 שנים למניעת בועות נדל"ן. יש לציין שתחום הנדל"ן למגורים הינו קו-התפר שבין כלכלת המדינה לבין כלכלת-בית ולפיכך נופל בין הכסאות של המדיניות המונטרית מחד ושל ההתנהלות השוטפת של משפחת העובדים. בנקודת נחיתות זו תוקפים הספקולנטים, שבמקרה הישראלי מזרימים מיליארדי דולרים בשנה כדי להריץ את שוק הדיור המקומי לגבהים שמעבר ליכולתהן של משפחת עובדים ישראלית, כולל רוב העוסקים בהייטק.
ישראל הינה מדינה צעירה והחברה הישראלית עומדת כיום בפני חוויה חדשה, בה לא התנסתה עד כה משום שרק בשנים האחרונות התייצבה המדיניות המונטרית ובשילוב עם תל"ג-לנפש סביר למדי.
בנקודה זו תוקפים הספקולנטים הבינלאומיים. דרך התמודדות הגיונית הינה ללמוד מנסיונן של מדינות אחרות שכבר נכוו ברותחים כגון אלה, הפיקו לקחים וישמו אותם בהצלחה.
השיטה שברצוני להמליץ עליה נכנסה לתוקף במדינת העוגן של הOECD לאחר מעל מאה שנה בהן סבלה מפגיעות קשות ביציבותה הכלכלית ע"י ספקולנטים אכזריים, בדיוק כמו הטרגדיה שחווה ישראל כיום.
האמור הוא ברפובליקה הפדרלית הגרמנית בה הדיור יציב למדי במחירו שנים רבות, בניגוד למדינות רבות מדרומה וממערבה שפרימיטיביות למדי בהשוואה אליה ובהן התרחשה בועת נדלן באותה מתכונת בדיוק שישראל חווה כיום, רק 5 שנים מוקדם יותר, כגון:
א. הבועה
הבריטית ב. הבועה
האמריקנית
מצוקת הדיור - במונחי השתכרות
מדד הסבירות לעלויות-קיום כמקובל בבריטניה ובגרמניה שמשפחה אינה אמורה להוציא יותר מרבע מהכנסתה ברוטו לצרכי דיור. הבעיה ניכרת בארץ כאשר משפחה עם שתי משכורות הייטק, שרכשה דירה לאחרונה מוציאה כחצי מהכנסתה ברוטו על דיור. יתרה על זאת:
א. מחיר הנדלן הינו מרכיב משמעותי בכלל המחירים הקמעונאיים.
ב. אנשים אינם יכולים להשתכן בעיר נטולת-פשיעה, או להשתדרג מחוץ לתנאי מצוקה, או לעזור בדיור להורים או לילדים או להכנס לבית אבות.
כדי לסבר את העין, מחירי הדיור ברעננה כיום דומים לאילו של קיימברידג', בה האוניברסיטה הכי טובה מחוץ לארה"ב והמצויה 45 דקות ברכבת ישירה מהסיטי של לונדון, מרכז הפיננסים העולמי. לפי 5 שנים יחס המחירים היה פי 2 בקיימברידג', דאז פאונד למול דולר, כאשר הפאונד היה שווה שני דולרים.
המשך הבועה - איום קיומי לישראל
בהנתן המשך ההפקרות הקיימת תתפוצץ הבועה ותוריד את ישראל על ברכיה הכלכליות והמדיניות כמו בשנות השמונים. המפגינים סה"כ מהווים אינדיקטור הסימפטומטי לגסיסתו של מעמד הביניים ז"ל.
מחזור הנדלן
צורת מחזור הנדלן בגל סינוס, המתנדנד חליפות בין מינימה/שפל לבין מקסימה/גיאות. ניסיונית/אמפירית, מחזור הנדלן הוא בן
9 שנים המהווה את
המחזור הכלכלי העיקרי.
פרק הזמן בין סיום שפל לבין תחילת הגיאות שלאחריו: 4 שנים. לכן מס-שבח לתקופה של 4 שנים ומטה הינו אחיזת-עיניים לשמה. פרק הזמן בין תחילת שפל לבין סיום השפל שלאחריו: 10 שנים. לכן מס-שבח לתקופה של 10 שנים ומעלה בהכרח מונע בועות, ע”י ש-'נועל' את המשקיעים בין מינימה אחת לבין המקסימה השניה שלאחריה, כדי 15 שנה. משקיעים נכנסים לשוק בתקופת שפל ומוכרים בתקופת גיאות. הגיאות נוצרת מהזרמת כספי השקעות, כלאמר מספקולציה המונית.
מס-שבח
מטרת מס השבח היא להרתיע ספקולנטים מלהזרים כספים גדולים לשוק הנדל"ן, זאת כדי לאפשר לעם לגור בתנאים סבירים, החיוניים לשרידתו ולשגשוגו. השיטה הננקטת היא קביעת פרק-זמן, הנמדד מרגע רכישת הנכס ועד ומכירתו, בו בעל הנכס לא גר בו. לא משנה אם הנכס עמד ריק או הושכר.
מחוללי הבועה
נהר השקלים: מקורו של נהר השקלים בנהר הדולרים השחורים, שבעליהם מבקשים עבורם ביטוח-שער דרך אחזקה שיקלית. הדעה הרווחת בתל אביב היא שהכלכלה השחורה בישראל מהווה כ50% מהתל"ג. בכלל זה מגזרים בהם גביית המס נמוכה, כולל גם מיעוטים, חרדים, פריפריה, סחר בינלאומי במה שמותר ובמה שאסור.ישראל ממוקמת בצומת-דרכים בינלאומית חשובה ומשתתפת ברשתות סחר מגוונות.
במקום מס שבח יש אחיזת עיניים: מס-שבח לפי פרק-זמן של 4 שנים חסר השפעה על המשקיעים. בכלל לא משנה אם 20% או 25%, גם כי פרק הזמן נמוך וגם כי בתנאי בועה, התאפשרים מקוצרו של פרק-הזמן, עדיין נשאר רווח גדול בידי הספקולנט.
רכש ספקולטיבי מחו"ל: 25% מהדירות הנרכשות בשנים האחרונות הן ע"י משקיעי חו"ל ואלה הדירות היקרות. מדובר בענף יצוא בהיקף של כ-10 מיליארדי דולרים בשנה. קישורים להלן:
הסחת דעת הציבור: בדיוק אותם סיפורי מעשיות שנשמעו ונכתבו בבריטניה בימי בועת הנדל"ן. שאפיינה את השנים 1997 עד 2006 נשמעים גם בארץ כיום: 'מחסור דירות' – זניח וגם אז נובע אך ורק מהשקעות ספקולטיביות כבירות; 'הזרים אשמים' – זניח לחלוטין; 'שגשוג כלכלי' – עבודה בעיניים:
כל ה'שגשוג' ממונף הלוואות, הן בצורת משכנתאות והן ע"ב תחושת עושר מזויפת הנובעת מעליית ערך ה'נכס' הנדל"ני - עליו לרוב עדיין משלמים משכנתא.
הפתרון:
הפתרון המוכח שבארצנו מתעלמים ממנו: מס שבח ל-10 שנים. מאז שנת 1999 בגרמניה, מחושב לפי המס הכולל של המשפחה המוכרת את הנכס, כלאמר טיפוסית ב50%- מס. האפקט הוא נעילת הספקולנטים(שם המס: מס ספוקלציות) לעשר שנים ולמעשה לכ15 שנה אפריורי למול ריבית אלטרנטיבית.
שים לב, שמי שקונה כדי להשכיר לטווח ארוך, אין לו בעיה.
מס-שבח של 10 שנים ומעלה מרתיע ספקולנטים והוא לפי מדרגת המס אליה מגיעה בחישוב השנת המשפחה המוכרת את הנכס. למשקיעים זה יוצא כ-50% מהשבח הנומינלי. 50% מהשבח הנומינלי משמע כל מה שאינו תוצאת הצמדת שוק הנדלן למדד. בעקבות חוק היציבות, אקא מס-הספקולנטים דנן, השבח הנומינלי בדר"כ שלילי ובכל אופן נדיר שעובר
בשנה כלשהי את האינפלציה/מדד.
להלן רפרנס, מוודא מול מלומדים גרמנים:
- שימו לב, שבהנתן הבדלי תרבות בין גרמניה לבין המערב, זה לא נקרא שם מס-שבח betterment, אלא מס-ספקולציות, כאשר תקופת ההשקעה נקראת תקופת-הספקולציה:
"Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist lediglich sechs Monate für Wertpapiere und zwei Jahre für Immobilien. Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999, verkündet am 31. März 1999 (Bundesgesetzblatt I Seite 402) wurde die Frist für Grundstücke auf 10 Jahre verlängert"
סה"כ צריך לתרגם לעברית ולהעביר בכנסת, ככתבו וכלשונו.
מדוע כדאי גם לבורגנים לפוצץ את הבועה הקיימת?
בחישוב מחזור חיים, הכולל מעבר לדירה יותר גדולה רכישת דיור ע"י/עבור הצאצאים ובית-אבות, תשלם המשפחה העובדת סכומים הולכים וגדלים עם התנפחות בועת הדיור. לכן רק ספקולנטים כבדים יכולים להרוויח לאורך זמן מבועה במחירי הדיור.
מדוע כדאי למשקיעי חוץ למהר ולברוח
בתרחיש ירידת הנדלן, יצאו עשרות מיליארדי דולרים מהשקעות בדיור ויצאו את הארץ, תוך שהם דוחפים את השקל מטה. עם התפוצצות בועת הנדלן הבריטית בשנים האחרונות,ירדו הן מחירי הנדלן במטבע-מקומי(פאונד) והן הפאונד עצמו(ביחס ליורו) בערכים דומים: כ-20%. בתרחיש בו ירד הנדל"ן הישראלי ב30% והשקל ירד בערך דומה, אז יתכן שנגיע לשערי-חליפין של 5 שקלים לדולר, 7 שקלים ליורו ו-8 שקלים לפאונד.
