כל מה שרציתם לדעת על מיחזורי משכנתאות

תופעת מיחזור המשכנתאות הגיעה אלינו מארה"ב, שם נהוג למחזר (Refinancing) את המשכנתא 5 פעמים בממוצע במהלך תקופת ההחזר של ההלוואה. תופעת המיחזור נכנסה לישראל לאחרונה והיא הולכת ותופסת תאוצה: על-פי הדיווחים, כ-40% מהמשכנתאות שניטלו בחודש דצמבר האחרון היו מיחזורי משכנתאות קיימות ולא נטילות הלוואות לרכישת דירה. אך עדיין, המודעות לנושא המיחזור נמוכה בקרב כ-1.5 מיליון בתי אב המשלמים משכנתאות בארץ.

לאחרונה, בעקבות השינויים והרפורמות שעובר המשק הישראלי, הבשילו התנאים למיחזורי משכנתא גם בישראל: ראשית, הריבית על המשכנתא כיום היא הנמוכה ביותר ב-5 השנים האחרונות ומחייבת את בעלי המשכנתאות שנטלו לפני מספר שנים משכנתא בריביות של 5.5% ומעלה לבחון את שינוי תנאי המשכנתא שלהם. נכון הדבר בעיקר ללווים שנטלו משכנתא לפני מספר שנים בריביות שנעו סביב 6%. שנית, מס הבולים בוטל, מה שמוזיל את עלות נטילת המשכנתא החדשה והופך את החיסכון לגדול יותר. גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברת AMG מודלים כלכליים, המתמחה במיחזור משכנתאות, ממליץ על דרכים לעשות זאת:

מהי מטרת מיחזור המשכנתא ולמי היא מיועדת?

"מטרת מיחזור המשכנתא היא להקטין את עלויות הריבית שמשלם הלווה על המשכנתא שלו. על-ידי נטילת משכנתא חדשה במקום זו הישנה, מחליף הלווה גם את התנאים המלווים את המשכנתא ומתאים אותם למצבו הנוכחי ולמצב המשק. לווה שנטל משכנתא בריבית של 6% ואף יותר לפני מספר שנים, יכול למחזר אותה כעת ולשלם ריבית שבתנאים מסויימים יכולה להיות אף נמוכה מ-5%. במקרה דנן, מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים. פעולת מיחזור המשכנתאות הופכת לכדאית יותר ככל שיתרת ההלוואה, התקופה והריבית
גבוהים יותר.

כמה עולה למחזר משכנתא?

"הדבר הראשון שיש לבדוק הוא את מסלול ההלוואה והאם פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בתשלום קנס לבנק. במקרים של משכנתאות בריבית משתנה, או שיש נקודות יציאה, אין צורך בתשלום קנס. במקרים של ריבית קבועה, ידרוש הבנק עמלת פירעון הנקבעת על-פי ההפרשים בין הריביות. בכל מקרה, יאלץ הלווה לשלם עלויות של נטילת משכנתא חדשה הנעות סביב 15,000 ש"ח אולם סכומים אלו לא צריכים להרתיע שכן מי שימחזר את המשכנתא שלו, עדיין צפוי לחסוך סכומים גדולים הרבה יותר. כאמור, נטילת משכנתא חדשה כיום זולה מבעבר היות ועלות מס הבולים ירדה, בעקבות החלטת הממשלה בחודש האחרון כך שבכל מקרה עלויות המשכנתא כיום הצטמצמו".

מהם המסלולים בהם ניתן לחסוך ולמי מתאים כל מסלול?

רופא מציין כי בשוק קיימים שני מסלולים שונים בהם ניתן להשתמש בכדי להקטין את שיעורי הריבית המשולמים לבנק על-ידי החלפת הריבית הקיימת בריבית נמוכה יותר:

- הקטנת שיעור הריבית ללא שינוי תקופת ההחזר - סכום התשלום החודשי יורד אולם תקופת ההחזר אינה משתנה. מיועד ללוים הרוצים לצמצם את הוצאות התשלום החודשיות שלהם.

- הקטנת שיעור הריבית ושינוי תקופת ההחזר - סכום התשלום החודשי משתנה וכן משתנה תקופת ההחזר. מיועד ללווים שכושר ההחזר שלהם השתנה מהותית. עליה או ירידה דרסטית בהכנסות.

חברת AMG מציעה גם מסלול שלישי ייחודי ובלעדי לחברה:

- הקטנת הריבית ללא הקטנת סכום התשלום החודשי וללא שינוי תקופת ההחזר - הריבית יורדת אולם הסכום החודשי ותקופת ההחזר אינם משתנים, את החיסכון הכספי מקבל הלווה מהבנק במזומן. מיועד ללווים הזקוקים לסכום כסף במזומן.

מהם הסכומים המוצעים אותם ניתן לחסוך במיחזור משכנתא?

"הסכומים אותם ניתן לחסוך משתנים בין משכנתא ולמשכנתא ותלויים בתנאים בהם ניטלה המשכנתא מלכתחילה. בעיקרון, ממוצע החיסכון לבעל משכנתא עומד על כ-85,000 ש"ח בממוצע אולם קיימים גם לווים שהצליחו לחסוך 100,000 ש"ח ויותר. לפני מספר שבועות, הצלחנו לחסוך במיחזור משכנתא אחד כ-280,000 ש"ח".

האם ניתן גם למחזר הלוואות דולריות?

"כמובן. עם ירידת הדולר לשפל חדש, רצוי לבחון האפשרות למחזר את ההלוואה, אולם, לפני ביצוע מיחזור בהלוואה דולרית יש לבדוק תחילה האם קיימת ריבית "ריצפה" כלומר ריבית בסיס קבועה שאינה משתנה בהתאם לירידה בדולר,תנאי מחשק זה,היה נהוג כמעט בכל ההלוואות הדולריות, במידה וקיימת ריבית בסיס מומלץ למחזר הלוואה זו,על אחת כמה שאינה נושאת בקנס הפירעון המוקדם. כיום אין הבנק רשאי לקבוע ריבית בסיס וכל שינוי בדולר יתבטא בשינוי בהחזר החודשי".

אילו טיפים ניתן לתת לאנשים המעוניינים למחזר את המשכנתא שלהם?

ההחלטה על מיחזור המשכנתא היא החלטה אותה צריך לקבל בכובד ראש ולאחר שהלווה מוודא היטב את כל הפרטים. להלן חלק מההמלצות שלנו:

- כאשר עורכים "שופינג" בבנקים, יש לעבור לפחות בשלושה סניפים שונים מאותו הבנק. קיימת סבירות גבוהה כי גם באותו הבנק, הריביות הניתנות יהיו שונות בין כל סניף וסניף.

- אין לשלול ביצוע מיחזור בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא מלכתחילה, אולם לפני הפניה יש לערוך בדיקה בבנקים השונים ולבוא לסניף הנוכחי עם הצעות קונקרטיות, ולא מפוברקות. סביר להניח שהבנק שלכם ייקח אתכם ברצינות רק כאשר יראה כי ביצעתם סקר שוק מקיף וכי מצאתם תנאים טובים יותר

- לפני ביצוע המיחזור יש לשקול היטב האם בעתיד הקרוב (עד 5 שנים) משתחרר לכם סכום כסף גדול (קופ"ג, קרן השתלמות כו'). במידה ואכן הכסף משתחרר, כדאי לבנות תמהיל מתוחכם שימנע תשלום קנסות בעת הפירעון המוקדם של המשכנתא.

- חשוב לזכור כי יועץ המשכנתאות בבנק הוא בראש ובראשונה נציגו של הבנק ולא של הלקוח ועל כן יש לקבל את המלצותיו בזהירות הראוייה, להפעיל שיקול דעת ואם אפשר להתייעץ גם עם גורמים חיצוניים מקצועיים ואובייקטיבים.

- כאשר מנהלים מו"מ מול הבנק על הריביות, חשוב לדעת כי עלויות הגיוס של הבנקים שונות בין המסלולים השונים (פריים, דולרי, צמודה, משתנה). חשוב לדעת כי באפיקים הלא צמודים, המרווח השולי של הבנקים גבוה יותר ועל כן באפיקים אלו ניתן להתמקח ולהוריד את גובה הריבית באופן משמעותי.