למרות הירידות הגדולות במדדי שוק ההון והזינוק המשמעותי במחירי הנדל"ן - שוק ההון הוא עדיין אפיק ההשקעה המניב ביותר לטווח ארוך. כך עולה ממחקר חדש שמפרסמת (יום ד', 26.10.22) החטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות'.
מהמחקר עולה כי בעוד המדדים המובילים בבורסה בתל אביב, תל אביב 35 ותל אביב 125 השיגו ב-29 השנים האחרונות תשואה ריאלית מצטברת בשיעור 739% ו-681% בהתאמה - מדד מחירי הדיור עלה בתקופה זו ב-373% בלבד.
המחקר נעשה ברקע שינויי המדיניות של מנהלי השקעות נוכח הירידות בשוק ההון, כאשר העולם האלטרנטיבי הולך ותופס נתח משמעותי יותר בתיק ההשקעות. ובפרט לאור העליות המשמעותיות במחירי הנדל"ן למגורים השנה (19% נכון למדד מחירי הדיור האחרון).
המחקר אומד את שוק הדיור החל מתחילת מדידת מחירי הדיור על-ידי הלמ"ס בשנת 1993, ובהתאם לכך גם שאר המדדים - מדד המחירים לצרכן לחישוב האינפלציה ומדד המניות לחישוב תשואות שוק ההון - נמדדו אף הם החל מינואר 1993 ועד לחודש הנוכחי.
החוקרים מתייחסים למחזוריות שמאפיינת את שוק הדיור בישראל, כאשר בכל עשור המגמה מתהפכת. עשור אחד מחירי הדיור עולים ריאלית ועשור אחרי מחירי הדיור יורדים ריאלית. כאשר נוכח זאת המחקר מוטה באופן הזהיר ביותר לטובת המצדדים בהשקעות נדל"ן - שכן הוא כולל שני מחזורים מלאים של עליות מחירים ריאליות בשוק הדיור, לעומת מחזור אחד בלבד של ירידות.
בחטיבה הפיננסית של 'הירשוביץ פתרונות' מציינים כי "המחזוריות הזו הופרה רק פעם אחת בחמישה עשורים, כאשר העלייה הגבוהה מברית המועצות השפיעה על מאזן ההיצע והביקוש וירידות המחירים איחרו לבוא - ואז, בין השנים 1997 ל-2007 איבדו הדירות לא פחות מ-25% משוויין".
עורכי המחקר מציינים כי "טרם נולד האיש שיודע לנבא באיזו נקודה בדיוק השיא ומתי נגיע לתחתית. אך בהחלט ישנם לא מעט אינדיקטורים שעשויים להצביע לנו על מגמה עתידית צפויה. זה נכון גם לגבי שוק ההון הסחיר וגם לגבי שוק הנדל"ן הלא-תנודתי. ובכל הנוגע לנדל"ן, יותר מידי אינדיקטורים מצביעים על כיוון מאוד מסוים - שינוי במחזוריות".
המחקר מזכיר דוח שפורסם לפני כחודש על-ידי חטיבת המחקר של בנק ישראל, ממנו עולה כי השינוי הריאלי במחירי הדירות בין 1970 ל-2019. העלייה הריאלית (מעבר לאינפלציה) הייתה 2.7% לשנה. מדובר בנתון גבוה מרוב מדינות ה-
OECD אבל עדיין נמוך משמעותית מביצועי שוק ההון בתקופה זו.
המחקר בוחן גם את השוק האמריקני ומשווה בין השקעות נדל"ן בארצות הברית להשקעות במדדים המובילים בארצות הברית, בניכוי האינפלציה במדינה. בדומה לישראל, גם שם השתמשו החוקרים במדדי המחירים הממשלתיים לצורך אומדן האינפלציה ושוק הדיור.
מהמחקר עולה כי בעוד המדדים המובילים בארה"ב, דאו ג'ונס 30 ו-S&P 500 הניבו מאז 1993 תשואה ריאלית בשיעור 750% ו-693% בהתאמה - משקיעי הנדל"ן בארצות הברית הניבו תשואה ריאלית של 237% בלבד.
המחקר אינו מתייחס לתשואות שאינן נובעות מעליית ערך הנכס, כמו הכנסה משכירות, וזאת משילוב של כמה סיבות, ביניהן חוסר היכולת למדוד את מחירי השכירות לאורך זמן בשל שינויים במדידות. שחיקת השווי הריאלי של דמי השכירות בחישוב ארוך טווח, מאחר שאינו משמש בדרך כלל להשקעה חוזרת. ניכוי הוצאות תחזוקה וירידה בערך הנכס. הוצאות מימון הדירה להשקעה (משכנתא). ההוצאות הנלוות הרבות לרכישת ומכירת הנכס (תיווך, עו"ד, מס רכישה, ניהול ועוד) וכן הדיבידנדים המועברים למשקיעי שוק ההון ואינם מוכרים למשקיעי הנדל"ן למגורים.
