קיומה של
תמ"א 38 יכול להילקח בחשבון בעת קביעת השווי המקורי של נכס
מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה. כך קובע לראשונה (8.1.24) שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב,
יעקב שקד. פסיקה זו אינה מהווה תקדים מחייב, גם לא ליתר בתי המשפט המחוזיים, ואין ספק שהסוגיה תוכרע בצורה רוחבית בבית המשפט העליון.
היטל השבחה משולם לרשות המקומית בה מצוי הנכס, אם הוא נמכר לאחר שערכו עולה בשל אישור תוכנית בנייה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור ההיטל מחושב על-פי הפער שבין שווי הנכס ב"מצב קודם" (דהיינו לפני אותה פעולה תכנונית) לבין שוויו אחריה. כפי שמציין שקד, הקושי העיקרי הוא בקביעת הערך המקורי (במצב הקודם), ובין היתר נפסק בהקשר זה, כי יש לנטרל מהערך המקורי את עליית המחיר שנגרמה בשל הציפייה לאישור הליכי התכנון.
ככל שהערך ב"מצב קודם" גבוה יותר, כך יקטן הפער בינו לבין המצב לאחר ההליכים התכנוניים, וממילא יפחת היטל ההשבחה בשל פער זה. השאלה בה הכריע שקד היא, האם ניתן להביא בחשבון בערך המקורי את עצם קיומה של תמ"א 38 (התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), גם אם היא לא הוחלה נקודתית על הנכס שנמכר. הוא משיב על כך בחיוב, ואם בית המשפט העליון יאמץ פסיקה זו - מדובר באובדן הכנסות של מאות מיליוני שקלים ואולי אף למעלה מכך לרשויות המקומיות.
שקד אומר כי ההיגיון וההגינות מחייבים שהמתחם במסגרתו ייבחן היטל ההשבחה יהיה ריאלי ויוביל לגביית מס אמת. במסגרת זו, יש להביא בחשבון את תמ"א 38, גם אם לא בצורה מלאה, אלא בהכרה בכך שמדובר ב"גווני אפור" בנוגע להשפעה על הערך המקורי. לכן, הקביעה האם וכמה תשפיע תמ"א 38 על השווי ב"מצב קודם" היא עניין להכרעה נקודתית, מוסיף שקד:
"לא ניתן לקבוע קטגורית כי הסיכוי לקבל היתר בנייה מכוח תמ"א 38 הינו סיכוי קלוש ורחוק. המדובר בעניין שמאי בבסיסו. השמאי העוסק בכך יכול וצריך לבחון את הסיכוי לכך, תוך הבאה בחשבון של הפרמטרים השונים הנוגעים לסיכוי זה, כגון הכדאיות לבצע תמ"א 38 במקרקעין הנדונים, בהינתן מיקומם, אופי הבניין, אופי האזור המדובר ועוד. המדובר בעניין שמאי שראוי שייבדק על-ידי שמאי מומחה בדבר.
"...לא מן הנמנע ואף סביר להניח, כי גדר הציפייה הסביר להוצאת היתר בפן התכנוני, הקנייני או שניהם גם יחד יהיה שונה באזור אחד של הארץ ביחס לאזור אחר. כידוע, יישומה וכדאיותה של תמ"א 38 שונים בחלקים שונים של הארץ והשמאי המייעץ יתן דעתו לכך. לפיכך, על השמאי המייעץ לבדוק בין היתר האם חלה עליית שווי של הדירות מעת מועד תחולתה של תמ"א 38 ובעטיה. במסגרת זו, עליו לבדוק גם כיצד נהגה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בפועל כאשר טיפלה בבקשות הנסמכות על תמ"א 38 לקבלת היתר בנייה באזור בו מצויות הדירות, כגון האם נעתרה ברוב המקרים לבקשות מעין אלו אם לאו". שקד מדגיש, כי גם אם יקבע השמאי שיש להביא בחשבון את תמ"א 38 - ההשפעה על השווי המקורי תהיה פחותה מזו של מקרה בו התוכנית הוחלה בצורה נקודתית על הנכס הנמכר.
שקד קיבל חלקית את ערעורו של אדיב לויתן על קביעת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בתל אביב וקבע, כי יש להביא בחשבון את תמ"א 38 בקביעת ההיטל שישלם על מכירת
דירה ברחוב יהואש בעיר. רחוב זה מהווה חלק מרובע 3 של תל אביב (אוסישקין בצפון; אבן-גבירול במזרח, ללא הבתים ברחוב זה; הירקון במערב; בוגרשוב, שדרות בן-ציון ומרמורק בדרום), בו הוחלה תמ"א 38 בצורה חלקית משום שהוא כולל חלקים מ"העיר הלבנה" שהיא אתר מורשת עולמי של אונסקו. את לויתן ייצג עו"ד בני קריתי, ואת הוועדה המקומית - עוה"ד אירית יום-טוב ואילנה בראף-שניר.
