האם התחלות בניה יעירו את שוק הדיור

שוק הבנייה בישראל אינו בקריסה ואינו בשפל, הוא בסוג מסוים של חשש של קונים כי הרצפה קצת רועדת מלמטה.

מהן הסיבות לרעד הזה?

1) המצב הכללי בישראל, חוסר היציבות הפוליטי והחברתי.

2) האינפלציה הגואה ועליית הריבית שנועדה לרסן אותה אשר מקשה על קבלת משכנתאות ומגדילה את ההחזרים ואת סיכויי הלווים לקבל את המשכנתאות.

3) אמירות נחרצות של הממשלה על כוונותיה למתן את שוק הדיור.

לא ראינו כאן מילה על היצע וביקוש. הייתכן? האם לא נכון לומר שהגדלת היצעים, שחרור קרקעות והתחלות בנייה יוזילו את המחירים, ואי הגדלת היצעים תגרום שוב לעליית מחירים? או במילים אחרות עד כמה ישפיעו הפשרת קרקעות ותחילות בניה על המחירים בשוק.

שוק הדיור הוא שוק איטי

בשוק הדיור בניגוד לשוק הלחם והחלב, מהרגע שמחליטים על הגדלת ההיצע עד אשר ההיצע גדל בפועל חולפות שנים רבות, הפשרות, שינוי יעוד, איחוד וחלוקה, תכנון, הוצאת היתרים, בניה, פיתוח, אכלוס ועוד.

עם כאלה פערי זמן גם המוח של המוכר וגם המוח של הקונה מפרידים משמעותית בין הגדלת ההיצע על הנייר ובין הגדלתו בפועל, ולכן אם ממשלת ישראל במסגרת מלחמתה בהון האפור של בטון הבנייה, תשווק מחר טונות של קרקעות לבנייה והתחלות בנייה ינוצו בעוד שנה שנתיים כפטריות אחר הגשם, התרומה של פעולות אלה לשוק הדיור היום תהיה כמו כוסות רוח למת.

אם לא יהיו התחלות בנייה האם המחיר יעלה?

בכל נקודת זמן, להפשרת קרקעות באותו זמן יש משקל שולי על השוק. מצב השוק כעת לא קשור כלל בכמות ההפשרות כעת, אלא בכמות ההפשרות לפני 5, 10 ו-20 שנה, כלומר מצאי הדירות הכללי בשוק כיום כולל דירות שקיימות כיום על הנייר והיזמים פועלים למכירתן, הוא זה בלבד שמרכיב את ההיצע.

אם ההיצעים לא יעלו היכן יגורו אנשים?

לשאלה הזו יש תשובה מאוד פשוטה, הם יגורו היכן שהם גרים היום. חלק ניכר מרוכשי הדירות הם משפרי דיור אשר בשבילם השיפור איננו MUST, אלא הוא NICE TO HAVE. כל משפר דיור גורר אחריו עוד משפר דיור (את הדירה שהוא מוכר מישהו קונה) וכן הלאה, וכאשר השוק בסימן שאלה, הרכבת הזו של משפרי דיור מאטה, וכך יש פחות עסקות, השוק יותר סטטי, המוכרים מתפשרים במחיר וזאת מבלי שקרה בפועל כלום להיצעים, למעט ההיצעים המחליפים ידיים ונובעים ממלאי הדירות הקיים עצמו.

מה קורה עם זוגות צעירים, היכן הם יגורו?

אלה שיש להם כסף ימצאו דירה לרכישה, כי בכל זאת יש בנייה, בכל זאת תהיה תנועה של משפרי דיור, ומי שידו אינה משגת, יגורו לתקופת מה אצל ההורים, יפצלו דירות, יגורו בדירות סטודיו, בחצרות (יחייב עבודה של מנהל התכנון על-מנת לפצל דירות ולהלבין כמות אדירה של יחידות דיור קטנות שכיום אסורות למגורים, סיפור כמו שהיה אצל עו"ד ליאת בן ארי אשר במסגרת המלחמה בהון הנדלנ"י האפור חייבים להתיר אותו באופן כמעט גורף).

כאשר יש האטה בשוק משפרי הדיור, הגידול ביחידות החדשות נדרש בעיקר לבודדים, זוגות צעירים ועם קצת פשרות של כולם כולל של הצעירים, הבעיות האלה פתירות בלי גידול משמעותי בהפשרת קרקעות והתחלת בנייה מסיבית.

שוק הדיור הוא אקורדיון או בור התמלא מחולייתו לתקופת מה, ויכול לשאת ירידה מוגבלת בגידול היצעים, מבלי לזעזע את השוק.

אז מה ישפיע על השוק

איננו נביאים, מה שאנחנו כן יכולים לומר הוא שמה שיגרום לשוק לפרוח, הוא ביטול אותם גורמים אשר גרמו לריסון בשוק.

1) המצב הכללי בישראל, חוסר היציבות הפוליטי והחברתי

כאדם אופטימי מיסודי, אני מקווה ומאמין שחוסר היציבות הפוליטי/חברתי קרוב להפסקת אש, באחת משתי חלופות:

• פשרה

• בחירות

המצב הרע של התביעה בתיקי נתניהו לאחר עדות מילצ'ן ישפיע בפעם הראשונה על החלטותיו הפוליטיות, וההשפעה תהיה לדעתי לטובת עם ישראל בכל התחומים. כמו כל החלטותיו של בנימין נתניהו עד כה, הוא ודאי טעה, טעה בגדול אך כוונותיו הם תמיד לטובה, לטובת העניין ולא לטובתו האישית.

2) האינפלציה הגואה ועלית הריבית שנועדה לרסן אותה אך מקשה על קבלת הלוואות ומגדילה את ההחזרים ואת סיכויי הלווים לקבל את המשכנתאות.

עלינו לקוות שהאינפלציה תיבלם, ואולי אף תתחיל לרדת, בנק ישראל אינו פוליטי והתרופות שניתנו לעלית האינפלציה ירודדו ככל שאינפלציה תיבלם, ודאי אם תתחיל לרדת.

3) אמירות נחרצות של הממשלה על כוונותיה למתן את שוק הדיור

דיבורים על תוכניות למיתון שוק הדיור היו עד היום מס שפתיים וחוסר היציבות הפוליטי אף מקטין את הסיכויים לכך. בנוסף, ב"מיתון שוק הדיור" אין כל כוונה להפיל אותו. לנפילה של שוק הדיור יש השלכות מרחיקות לכת על יציבות המשק, הדירות הן ה-collateral, הערבות, לחלק ניכר מהאשראי במשק, ונפילת השוק חושפת את המערכת הבנקאית ואת חברות הביטוח (כול מבטחי משנה בחו"ל) באורח מסוכן.

לדוגמה, משבר קשה בשוק הדיור בארה"ב ב-2008, אשר הדביק את כל העולם, היה בדיוק מאותו סוג, התחיל בגאות בשוק הדיור, ואז בשפל ירד ערך הנדל"ן לרמה שהלוואות הלווים היו שוות הרבה יותר מערך המשכון, היינו הבית, לרמה שהיה כדאי ללווים לא להשיב את הכסף ולוותר על הנכס. כמויות אדירות של תביעות הפילו את חברות הביטוח שביטחו את הלווים וכך הגענו לקריסה רבתי של המשק האמריקני שלקח עימו את כל העולם.

טריליונים של דולרים השקיעו ארה"ב ומדינות במערב על-מנת להציל את משקיהן הלאומי מקריסה. צונמי עבר אז על כלכלות המערב. לעומת זאת בארץ (למעט בנק הפועלים שספג מכה בשל השקעותיו בארה"ב) הורגשה אדווה, גל קל על פני המים, בשל התנהגות אחראית של בנק ישראל והגיבוי שקיבל הבנק מממשלות אולמרט ונתניהו לפני המשבר, במהלכו ואחריו. הנגיד באותה עת היה סטנלי פישר, אדם עטור זכויות וידע נרחב ועמוק בשווקים הבין לאומיים ובשוק האמריקני בפרט.

לסיכום

שוק הדיור הוא בעמדת המתנה, איש לא רוצה שייפול. נפילה של שוק הדיור תהיה הרסנית למשק ולחוסנה של המדינה ולאזרחיה. התחלות בניה הן חשובות אך ההשפעה שלהן היא בטווח הרחוק בלבד. האינטרס הלאומי והפרטי הוא שהריסון הנוכחי שנובע ממצב חברתי/כלכלי ורצון מכוון של הממשלה "להרגיע" ימשיך גם לאחר שיחלוף אותו מצב חברתי כלכלי. המצב הכלכלי לא יחלוף כהרף עין, אם האינפלציה תתרסן הריבית תרד אך בקצב שהוא לא יותר מהר מקצב עלייתה, היינו לפחות חודשים אם לא שנים.

על אף שקשה לתפוס את שוק הדיור בקרניו, האינטרס של כולנו או לפחות של רבים מאתנו הוא לרסן את עליית מדד תשומות הבנייה, למתן את הרעב לכסף של הקבלנים/יזמים, ושהשוק ישמור על יציבות עד אשר פרמטרים כלכליים אמיתיים, למשל הגדלה משמעותית בהיצע, יאזנו אותו.

גילוי נאות: הכותב נמצא כעת בשלבי מכירת דירה והתובנות הם בעקבות החוויה המטלטלת של המכירה. האינטרס שלו הוא לשמור על היציבות בשוק הדיור הן כאינטרס לאומי, הן אינטרס אישי כאזרח, והן כאינטרס אישי צר כמוכר דירה בשוק של היום.