"אותם מקרקעין או התמורה"

במאמר זה נעמוד על החיוב בהיטל השבחה החל על מקרקעין, ועל הוראת הפטור הקבועה בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הקובעת, כי מוסדות ציבור אשר עומדים בתנאים, פטורים מחובת תשלום היטל השבחה. נזכיר את תנאי הפטור והעמימות בלשון החוק אשר הובילה לפרשנות ולפסיקות סותרות.

על-פי הדין, חלה חובת תשלום היטל השבחה בגין עליית ערך המקרקעין בשל אישורם של תוכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג אשר העלו את ערך המקרקעין. ההיטל משולם לוועדה המקומית והוא עומד על 50% משיעור ההשבחה בהתאם לחוות דעת שמאי. סעיף 19(ב) מפרט רשימת מקרים ותנאים המעניקים פטור (מלא או חלקי) מהיטל השבחה, למשל: בנייה או הרחבה של דירה בשטח שעד 140 מ"ר או בניית מרחב מוגן.

סעיף 19(ב)(4) קובע הוראת פטור ייחודית למוסדות ציבור "במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי כמשמעותו בחוק הנאמנות, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

הפטור מצריך עמידה בארבעה תנאים מצטברים: המקרקעין נמצאים בבעלות המוסד, מדובר במוסד ציבורי העוסק באחד מאותם תחומים, הוא אינו למטרת רווח והמקרקעין או תמורתם משמשים/ישמשו למטרותיו. לכאורה הניסוח פשוט והתנאים ברורים, אך בפועל תנאים אלו (כמו סעיפי הפטור האחרים) אינם פשוטים כלל ועיקר. בפועל, בהחלטות ועדות הערר ובפסיקת בתי המשפט יש סתירות בנוגע לפרשנות הסעיף ויישומו, לכל רוחבו.

בשורות אלו נעמוד על העמימות של התנאי הרביעי, לפיו "המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים למטרות המוסד", המתעוררת בשל השימוש במילה "או". האם מדובר בתנאים מצטברים או מתחלפים? האם גם הקרקע וגם התמורה צריכים לשמש למטרות המוסד, או די בכך שרק התמורה ממכירתה תשמש לכך? שאלה זו שנויה במחלוקת נרחבת אשר טרם הוכרעה ומובילה להחלטות ופסיקות סותרות.

ישיבת השרון מכרה לחברת נדל"ן מקרקעין בבאר יעקב, אשר ייעודם היה מגורים ומסחר, והצהירה שהתמורה מיועדת לתמיכה בפעילותה כמוסד תורני דתי. ועדת הערר (תיק 321/15, הח"מ ייצגו את הישיבה) קבעה, כי לא רק שאין מניעה חוקית שמוסד ציבורי יחזיק בנכסים לשם שימוש בפירותיהם או בתמורתם לשם קידום מטרותיו הציבוריות, אלא הוא אף חייב לעשות זאת. נוכח העדר קביעה מפורשת בחוק, אין כל חובה שייעוד המקרקעין יהיה למטרות ציבור, אין חובה שתתקיים זיקה בין ייעוד המקרקעין לפעילות המוסד הציבורי, ודי שהתמורה תשמש אותו למטרותיו.

בית המשפט המחוזי פסק בעניין הכנסייה האוונגלית-אפיסקופלית (62262-09-19), אשר יזמה תוכנית לשינוי ייעוד מקרקעין לבניית דיור מוגן, ולאחר אישורה מכרה אותם לחברת נדל"ן. הוועדה המקומית רמלה טענה שמדובר בתנאים מצטברים ולכן אין הכנסייה זכאית לפטור, שכן ייעוד הקרקע היה מסחרי. הכנסייה טענה, כי די בכך שהתמורה מיועדת לפעילותה. בית המשפט המחוזי קבע, כי לפי הוראות חוק הפרשנות - המילה "או" היא מפרידה ולא מוסיפה, ולכן די בעמידה בתנאי של השימוש בתמורה. בפני בית המשפט העליון תלוי ועומד ערעורה של הוועדה המקומית, ובית המשפט ביקש לקבל את עמדתה של היועצת המשפטית לממשלה.

פסיקה הפוכה ולפיה מדובר בתנאים מצטברים ניתנה לאחרונה בידי ועדת ערר בירושלים (8101-08-19). הוועדה הסתמכה על החלטה קודמת (67-68/16), אשר ציינה שהמילים "התמורה בעדם" נוספו לחוק במסגרת תיקון מאוחר יותר, במטרה ליצור דין שווה בין מימוש בדרך של מכר לבין מימוש בדרך של היתר בנייה. במימוש בהיתר בנייה הפטור יינתן רק אם מתבקש מימוש לאחת המטרות הקבועות בחוק, להבדיל לדוגמה מהיתר שיינתן למוסד ציבורי אשר בונה דירות/מסחר להשכרה; במקרה כזה לא יינתן פטור (בר"מ 2949/20). לפיכך, עקב הצורך ליצור שוויון בין סוגי המימוש, הפטור יינתן רק בעמידה בשני התנאים המצטברים.

מדובר, אם כן, במחלוקת קוטבית ובפסיקות הפוכות בתכלית. ניתן לקוות, כי בית המשפט העליון יקבע הלכה מחייבת בדונו בעניין הכנסייה האוונגלית- אפיסקופלית. לעמדתנו יש צורך בקביעות ברורות ומפורשות למבחנים בהם יש לעמוד גם ביחס ליתר תנאי הפטור הקבועים בסעיף.