ארקדי גאידמק מאמין בנדל"ן של ישראל וצופה לו גדולות - זוהי המסקנה ברורה מעיסקת הבזק של מוצאי החג (ג', 3.4.07), שבה רכש גאידמק מקבוצת אביב 60% ממניות חברת הנדל"ן המובילה אוסיף. המספרים מדברים בעד עצמם: גאידמק רוכש את המניות לפי 241 שקל למניה, מחיר הגבוה ב-80% ממחיר המניה בבורסה ביום א', שהיה 134 שקל למניה.
אין זו עיסקה ראשונה של המולטי-מיליונר גיאדמק בשוק הנדל"ן. לפני כחצי שנה רכש מבנק מזרחי-טפחות מגרש שדרות רוטשילד פינת נחלת בנימין, בכ-30 מיליון דולר, והוא מתכנן לבנות עליו מגדל מגורים ומשרדים יוקרתי. לפני כחודש סיכם גאידמק עיסקה לרכישת השליטה בחברת הנדל"ן מנרב, שבעליה הוא אברהם קוזניצקי. העיסקה טורפדה על-ידי משרד האוצר, שסירב לאשר העברת 50% מפרויקט בית הסוהר בפרטי בבאר שסבע ממנרב לקוזניצקי אישית. גאידמק לא היה מוכן להיות שותף בבית הסוהר, דרך מנרב - והעיסקה נפלה.
מה רואה גאידמק בנדל"ן שלנו? סביר להניח שהוא עוקב אחרי העליות החדות במחירי הנדל"ן למגורים, ובאחרונה גם בנייני המשרדים. יש להניח שהוא יודע, שמחירי דירות היוקרה בתל אביב ובירושלים, שהמריאו ל-8,000 דולר למ"ר, הם עדיין עשירית בלבד (כן כן!) ממחירי דירות יוקרה בווסט אנד של לונדון, שהגיעו באחרונה ל-80,000 דולר למ"ר (זו לא טעות דפוס). המשך הרגיעה הביטחונית והצמיחה מביאים לישראל משקיעי חוץ, לקנית דירות יוקרה למגורים ולהשקעה, כך שהזינוק במחירים יימשך. עיקר הקונים הם יהודים, שלגביהם ישראל חשובה מבחינות רבות יותר מכל מדינה אחרת. כשהם מגיעים לארץ ומביאים לזינוק במחירי הדירות, מביא הדבר כמעט מיד גם לגידול בביקוש למשרדים, כי יהודים הם גם רוצים לנהל עסקים בישראל.
אוסיף עצמה יכולה לתת דוגמא לטירוף המערכות השורר כיום בשוק מגורי היוקרה: החברה עוד לא התחילה לבנות מגדל בן 30 קומות, 127 דירות, בפארק צמרת בצפון תל אביב, וכבר מכרה 55 דירות. תמונה דומה אפשר לראות בפרויקטים אחרים של החברה.
הבעת אמון כמעט מוחלטת
המחיר שישלם גאידמק בולט על-רקע תוצאותיה העיסקיות של אוסיף, המפסידה זו השנה השלישית ברציפות. היא סיימה את 2006 בהפסד של 26.6 מיליון שקל, אחרי הפסד של 38.5 מיליון שקל ב-2005 והפסד של 3.3 מיליון שקל ב-2004. בשלוש השנים האחרונות צברה אוסיף הפסד של כ-65 מיליון שקל. אם גאידמק מוכן לשלם מחיר גבוה בעד המניה, זוהי הבעת אימון כמעט מוחלטת בעתידו של שוק הנדל"ן בכלל ועתידם של הפרויקטים של אוסיף בפרט. כמובן, יתכן שלגאידמק יש שיקולים נוספים, שמן הסתם יתבררו בהמשך הזמן.
אוסיף פעילה בארבע זרועות עיקריות: ראשית, שורת פרויקטים לבנייה בארץ ובמזרח אירופה. שנית, 88% מחברת עוגן נדל"ן. שלישית, 15% (בשירשור) בחברת הנדל"ן אמד. רביעית, 21% בפרויקט להתפלת מי ים. הזרוע הראשונה היא העיקרית, ובה גם נצברו עיקר ההפסדים של אוסיף.
ההפסד ב-2006 נובע משתי סיבות עיקריות: ראשית, הוצאות מימון של כ-45 מיליון שקל, המהוות כ-10% מכלל מחזור ההכנסות של החברה. שנית, רווחיות ירודה בפעילות העיסקית של החברה - היא השקיעה בבנייה למכירה 340 מיליון שקל, וההכנסות ממכירה עמדו על 357 מיליון שקל, כלומר רווח קטן של 5%. רווח זה, כ-17 מיליון שקל, הפך להפסד לאחר ניכוי הוצאות מימון הגבוהות והוצאות הנהלה של כ-10 מליוני שקלים.
מכאן ברור, שאחד מתפקידיו הראשונים של גאידמק יהיה לצמצם את הוצאות המימון הגבוהות (הבנקאי העיקרי הוא בנק הפועלים), המעבירות את החברה מרווח תיפעולי להפסד. אוסיף, אגב, ניסתה לפעול בדרך זו כבר בעבר, על-ידי הנפקת אג"ח בבורסה, אך לא הועילה הרבה. גאידמק יוכל, למשל, למכור כמה נכסים של אוסיף, כדי להזרים מזומנים לקופה ולהקטין את הוצאות המימון. בכל מקרה, ברור שיהיה מעניין עם גאידמק בחברת הנדל"ן הותיקה.
