משחקי פוקר שווייץ-ישראל

האם החברה השווייצרית ילמולי תגיש תביעה נגד יצחק תשובה ויגאל אהובי? שאלה זו ואחרות עופפות את עסקת הנדל"ן הענקית שלא יצאה לפועל.

כזכור ב-31.07 התבשר כל העולם וחבריו שקונסורציום של אילי ההון יצחק תשובה וידאל אהובי חתם בשווייץ על הסכם לרכישת נדל"ן מניב בסכום עתק של כ-12.2 מיליארד שקל. אבל כבר בספטמבר התברר שישנם קשיים במימון העסקה וב-25.10 הודיעו המשקיעים הישראלים שהניסיונות להשיג הנחה של כמה מאות דולרים נכשלו ושהם נסוגים מהקנייה. בתחילת דצמבר הודיעה החברה השווייצרית ילמולי שהיא בוחנת תביעה משפטית עקב הפרת חוזה.

לאיים לעתים תכופות קל יותר מלממש את האיום. התביעה עדיין לא הוגשה מכיוון שהעניין יותר מורכב ממה שהוא נראה במבט ראשון. הפרת החוזה היא אומנם ברורה וחד-משמעית, אך הוא לא נחתם עם דלק נדל"ן של תשובה וגם לא עם בלנהיים של אהובי אלא ע"י חברה בשם Holding Empario שהיתה רשומה בזמן החתימה בלוקסמבורג ואשר בינתיים העתיקה את מושבה לעיר צוּג שבשווייץ. לפי הדיווח לרשם החברות לאמפריו הון עצמי בסך של 20,000 פר"ש בלבד, כלומר קצת פחות מ-70 אלף שקל וזהו לא ממש סכום רציני לצרכי התביעה.

יגאל אהובי מצדו נראה שנקט באמצעי ביטחון נוסף, שכן בסוף נובמבר נמסר לבורסה בישראל שרוב נכסי בלנהיים נמכרו לרבד הישראלית שנמצאת גם היא בשליטתו של אהובי. כלומר אפילו אם עורכי הדין השווייצריים ימצאו דרך לתקן את הפאשלה הגדולה גם לבלנהיים לא יהיה רכוש משמעותי.

הנהלת ילמולי מצידה הודיעה לבעלי המניות שלה באסיפה מיוחדת שהתקיימה ב-7.12 שעורכי הדין משוכנעים שניתן לכלול בתביעה גם את דלק נדל"ן וגם את בלנהיים. הבטחה זו לא יצאה עד חג המולד לפועל ונראה שהודעת ההנהלה היתה בעיקרה ניסיון להרגיע את בעלי המניות הזועמים. שכן לא רק שמנית ילמולי בצניחה חופשית אלא שקו הפעילות החדש של ההנהלה ובעל המניות השולט גיאורג פון אופל הגרמני ממש לא מלהיב את בעלי המניות הקטנים יותר. אופל שהשתלט על החברה השוויצרית בעלת המוניטין והמסורת כרשת חנויות כלבו לקהל עשיר, חותר למכור את נכסיה ולהפוך אותה בעיקר לחברת השקעות. כבר היום ילמולי הורידה בצורה משמעותית את המכירה הקמעונית ומשכירה שטח בחנויותיה. לכן גם הוחלט למכור את רוב הנדל"ן שברשות החברה שכן הערכת אופל ויועציו היא שבאמצעות השקעות אחרות אפשר להגיע לתשואה גבוהה יותר מאשר 5% שנראה כאחוז המירבי שאפשר להגיע אליו באמצעות דמי השכירות.

באסיפה המיוחדת של בעלי המניות נשלפו סכינים ארוכות במיוחד שהושחזו בעוד מועד וזאת על-ידי משקיעים מקצועיים שחלקם בא במיוחד מארצות אחרות. אחת התביעות שלהם שנדחו אומנם באסיפה היתה למנות חוקר חיצוני כדי לבדוק נסיבות עסקת הנדל"ן הכושלת זאת לאחר שלא קיבלו תשובות מספיקות על יותר ממאה שאלות מאוד מפורטות. כרגע פתוחה אבל בפניהם הדרך להשיג חקירה כזאת באמצעות שופט ודבר זה נמצא בבדיקה.

בין הנסיבות התמוהות של העסקה נמצאת גם העובדה שחשפתי והיא שבאותו יום שבו התפרסמה ההודעה על חתימת חוזה המכירה, כלומר ב-31.07, התפטרו או התפוטרו 4 חברים של מועצת המנהלים ובו-זמנית דווח גם לבורסה שאופציות call בסכום של 2.4 פר"ש הומרו ע"י חבר או שניים של הנהלת ילמולי באופציות put.

משמעות הפעולות האלו היא שבהנהלת החברה השווייצית היתה התנגדות כבדה לעסקה עם אהובי ותשובה והיו כאלה שהיו משוכנעים שהיא תביא לירידת ערך המניה. כלומר היו להם סיבות טובות לחשוש שהעסקה לא תצא לפועל. שכן אם היא היתה כן מתממשת, הרי היא היתה צריכה להביא לעלייה משמעותית בשווי המניה. שכן הסכום שסוכם עליו היה כ-25% מעל לשווי הנכסים כפי שהוערכו בסוף 2006 ובתקופה הזאת לא היתה עליית ערך כל כך גבוהה בשוק הנדל"ן השווייצי.

בינתיים עולה כמובן גם השאלה מדוע בכלל נסוגו אהובי ותשובה מהעסקה השווייצרית הגדולה ואיזה סימנים היו בידי חברי ההנהלה של ילמולי שהעסקה עלולה שלא לצאת לפועל.

הצהרת דלק נדל"ן שלכאורה בעקבות משבר הסאבפריים התנאים חייבו או הצדיקו הורדת מחיר לפחות לא לגמרי מדויקת. בעת חתימת החוזה החל כבר המשבר ושווי הנדל"ן בשווייץ לא ירד בגללו בצורה דרמטית. האפשרות שהריבית על הלוואה שניתנה לצורך הרכישה עלתה וכתוצאה מכך ירדה כדאויות העסקה, נשללת על-ידי מנכ"ל ילמולי הראלד פינגר הטוען שלמיטב ידיעתו החוזה עם הבנקים המלווים כלל ריבית קבועה וממילא הרבית לא עלתה בעקבות המשבר.

יותר סבירה האפשרות שבעקבות המשבר היו הבנקים ובעיקר לבנק המוביל את ההלוואה לתשובה ולאהובי, מריל לינץ' קשיים לגייס את הסכום הגדול שכן כידוע בנק זה נקלע לבעיות רציניות. איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן, מצידו חזר והדגיש שהעסקה התבררה כלא כדאית והיה לכן אפילו עדיף להפסיד את 10 מיליון הפר"ש שניתנו כפיקדון ולא לממש את הקנייה. קיימת לכן כמובן האפשרות שלאחר החתימה על החוזה ובעקבות פרסומים בעיתונות השווייצרית הסתבר לפתע לקונים שהמחיר שסוכם הוא גבוה מדי והם ניסו למצוא דרך להורידו. אבל הנהלת ילמולי לא הסכימה שכן זה היה גורם לה צרות נוספות עם בעלי המניות המרדנים וממילא חברי ההנהלה שהימרו על ירידת מנית ילמולי היה להם גם אינטרס להכשיל את העסקה שמפניה הם הזהירו.

אם אכן תתקיים בדיקה חיצונית של העסקה או שהפרשה תגיעה לבית משפט יחשפו ללא כל ספק פרטים נוספים.