איחור במסירת הדירה (2)

שתי סוגיות עיקריות עולות, בדרך כלל, כאשר מסירת הדירה מתעכבת מעבר למועד הקבוע בחוזה המכר:

האחת - מקורה בסעיף מקובל שנכלל בחוזי מכר דירות, והוא, מתן אורכה לקבלן לתקופה של 3 חודשים (או פרק זמן אחר) לאחר במסירת הדירה ובפרק זמן זה, אם ינוצל על-ידי הקבלן, לא יהיה הקונה זכאי לפיצוי בגין שכר דירה.

השאלה העולה כאן היא, כאשר מסירת הדירה מתעכבת מעל אותם 3 חודשים המכונים גם: "תקופת החסד", האם זכאי הקונה לפיצוי לפי פרק הזמן הנוסף ל-3 החודשים בלבד, או שהקונה זכאי לפיצוי של החזר שכר דירה גם לגבי שלושת החודשים שהוסכם לגביהם כי אינם מזכים את הקונה בפיצוי?

הסוגיה השניה - מקורה בנסיבות המתקיימות בדרך כלל כאשר מתבצעת עבודת בנייה בלחץ של זמן; אלו נסיבות של גמר מאולץ וחפוז של הבניה, חיבור זמני של החשמל, והיעדר טופס 5 (תעודת גמר הניתנת לאחר קבלת טופס 4). השאלה העולה כאן היא, האם פרק הזמן בו בפועל נמסרה הדירה לקונה למטרת מגורים, אולם מבלי שהונפקה לגביה תעודת גמר - מזכה את הקונה בפיצויים בשל איחור במסירה, אף על-פי שהקונה גר בדירה בתקופה זו?

לשתי שאלות אלו ראוי למצוא את הפתרון המנומק והמלומד בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, ע"א 2266/01 ששון לוי נגד וינדזברג דינה ויוסף, שופטים: מ' שידלובסקי-אור, מ' רביד, י' ענבר, פדאור 02 (5) 425.

הסוגיה הראשונה:

בית המשפט סמך את ידו על פסק דין אחר של השופט המחוזי עדיאל, המתאר מצב דומה.
להלן ציטוט:
"20. באמור לעיל אין כדי למצות את הסוגיה, שכן יש להוסיף ולבחון, האם באמור בסעיף 15ג' לחוזה יש כדי לגרוע ממסקנתנו. כזכור סעיף 15ג' קובע, כי -

"עיכובים במסירת החזקה בממכר לידי הקונה שמקורם איננו בנסיבות המוצדקות ונמשך מעבר לשלושת החודשים הקבועים בסיפא ס' 2(ב) לעיל (להלן תקופת הפיגור) יזכה את הקונה לקבל מהמוכר פיצוי מוסכם בסכום הנקוב בס' 8 לנספח ג' בעבור כל חודש מלא מתקופת הפיגור".

נראה כי הוראה זו אינה חד-משמעית: מצד אחד ניתן לומר, כי המונח: "תקופת הפיגור", כולל בחובו רק את הפיגור שמעבר ל-3 החודשים הראשונים. אולם מצד שני דומה, כי לשון הכתוב סובלת גם את הפרשנות הנגדית, כי הכוונה לפיגור בכללותו כמקשה אחת החל מיומו הראשון וכי כל מטרתה של ההוראה הייתה לשוב ולהבהיר, שהקונה זכאי לפיצויים רק אם האיחור הכולל נמשך מעבר ל-3 חודשים, כפי שעולה מסעיף 2ב'. על כל פנים, וודאי שאין בהוראתו של סעיף 15ג' שלילה מפורשת של זכות הקונה לפיצויים החל מיום הפיגור הראשון. כך, למשל, יכלו המערערים לכתוב בחוזה באופן מפורש, כי אף אם האיחור הכולל יעלה על 3 חודשים, לא ישולמו פיצויים בגין תקופת האיחור של 3 החודשים הראשונים. השוו לנוסח התניה שנדונה בת"א (ירושלים) 680/95 שרון בלה ואמנון נ' חפציבה חברה לבניין (פורסם ב"דינים ועוד") (להלן - "פסק דין שרון"). והנה, בחוזה המכר שלפנינו אין תנייה מפורשת כזו.

במצב זה דברים זה, שבו ניתן לפרש את החוזה לכאן ולכאן, מן הדין לאמץ את פרשנותם של המשיבים. כמה נימוקים חברו למסקנתי זו ולהלן אמנה אותם אחד לאחד:

ראשית, מקום שבו קיים ספק בפרשנותו של הכתוב, ראוי להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא נסחוהו. ראו פסק דין זמרן הנ"ל, בעמ' 586 - 587; פסק דין ארבוס הנ"ל, בעמ' 922 - 923. בענייננו, ניכר על המסמך כי הנו מסמך סטנדרטי, אשר לא נוסח על-ידי המשיבים אלא נערך על-ידי המערערים לצורך שווק הדירות שבבניין. שנית, לפרשנותם של המשיבים ניתן למצוא חיזוק בסיפא של סעיף 15ב' הקובעת, כי "להסיר ספק, לא יחולו כל פיצויים מוסכמים כאשר העיכוב במסירת החזקה בממכר נובע מתקופות המצטברות מנסיבות המוצדקות בצרוף 3 חודשים כאמור בסעיף 2 (ב) סיפא".

שמע מכאן, כי כאשר העיכוב נובע מצירוף של נסיבות לא מוצדקות בצירוף 3 חודשים - יחול הפיצוי המוסכם. שלישית, פרשנותם של המשיבים הולמת תחושות בסיסיות של צדק ויושר, המחייבות מתן פיצוי מלא לקונה תמים שהמתין לדירתו בעיניים כלות במשך תקופה כה ארוכה, משום שהקבלן העדיף לבנות בבניין יחידות דיור נוספות ללא היתר בניה. רביעית, פרשנותם של המשיבים יורדת לכוונתם המשוערת של הצדדים ומותירה משמעות למועד המוסכם למסירת החזקה, בעוד שקבלת פרשנותם של המערערים חוטאת לכוונת הצדדים ומייתרת את מועד מסירת החזקה מכל משמעות. עמד על כך כב' השופט עדיאל בפסק דין שרון הנ"ל, בהביאו את דברי בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אחר (ע"א 583/84):

"...משקבעו הצדדים בחוזה תאריך מדויק למסירת החזקה משמעות הדבר שיש חשיבות בעיניהם - בעיקר בעיני הקונה כמובן - למועד זה. אלא שהקונה, מתוך התחשבות במורכבות הרבה שבה כרוכה עבודת הבנייה והגורמים השונים בהם היא תלויה, מוותר מראש לקבלן הבונה על תקופה מסוימת של איחור, בתקווה ובתנאי שהדבר ישמש לקבלן תמריץ לסיים את הבנייה בגבולות הזמן שנקבע בתוספת 'תקופת החסד' של 90 יום. הדעת נותנת שאין כאן תקופת חסד העומדת לקבלן בכל איחור שהוא, יהא גודלו אשר יהא, כי אם כך היה הדבר אין משמעות כלל למועד המקורי למסירת החזקה שנקבע בחוזה והקבלן זוכה בפרס שכלל אינו מגיע לו. לפיכך גם אם מדובר במקרה הגבולי של 91 יום יש למנות את ההפרה למן היום הראשון לאיחור במסירה, ואין כאן אבסורד כלשהו: משלא עשה הקבלן די כדי לזכות בתמריץ על תנאי שניתן לו בחוזה, ממילא אין מחילתו של הקונה מחילה.

דומני שכך היו עונים שני הצדדים אילו נשאלו לכוונתם בסעיף זה מיד לאחר חתימת החוזה".

הסוגיה השניה:

גם כאן בית המשפט הסתייע בפסיקה תומכת וקבע כי אין לראות בחיבור ארעי של חשמל לדירה כחיבור הפוטר את הקבלן מאחריות, כאילו בחיבור של קבע מדובר.
להלן ציטוט:
"האם היו המערערים זכאים לדרוש מהמשיבים לשלם את יתרת תמורת הדירה ולקבלה לחזקתם למרות שלא הייתה לבניין תעודת גמר והדירה לא הייתה מחוברת לתשתיות בחיבורים של קבע? על שאלה זו יש להשיב בשלילה. מסקנה זו מבוססת הן על חובתם החוקית של המערערים לבנות את הבניין בהתאם להיתר הבניה ולהימנע מאכלוסו כל עוד אין עליו תעודת גמר, והן על סעיף 2ב לחוזה המכר, שבו הוסכם כי כנגד תשלום מלוא תמורת הדירה מתחייבים המערערים "להעמיד לרשות הקונה את הממכר כשהוא מושלם וגמור עפ"י הוראות הסכם זה...כשהוא מחובר לרשתות הביוב, מים, גז וחשמל, וזאת לא יאוחר מיום 30.12.89...". פשיטא הוא, כי חיבור לרשתות הביוב, מים, גז וחשמל - חיבור קבוע במשמע, להבדיל מחיבורים ארעיים שלא נעשו לצורכי מגורים.

תימוכין לדברינו ניתן למצוא בע"א 166/87 חמני נ' אדטו-לוי, פ"ד מג(3) 104.

באותו עניין התחייב הקבלן "לחבר את הבניין לרשתות החשמל, המים והביוב. למען הסר ספק מובהר בזה כי הפעולות הנזכרות...יבוצעו... לא יאוחר מיום...". טענתו של הקבלן כי יצא כדי חובתו כאשר ביצע חיבורים ארעיים נדחתה, וכך נפסק על-ידי כב' השופט קדמי:

"...התחייבות לחבר בית לרשת החשמל בנסיבות כגון דא, משמעותה בלשון בני אדם - לחבר "חיבור של קבע" ; שחיבור ארעי לרשת - לאו "חיבור" הוא, אלא יצירת "קשר" ארעי בלבד.

משמעות זו מתחייבת במקרה דנן, לא רק מן המובן המקובל של דיבור "חיבור לרשת החשמל", אלא גם מן ההקשר שבו ננקט דיבור זה. לשון ההתחייבות בחוזה כורכת יחד חיבור של הבניין "לרשתות החשמל, מים והביוב", והדעת אינה נותנת שהמדובר בחיבור ארעי לרשתות המים הביוב. קריאת הפסקה האמורה בחוזה, אינה מותירה מנוס מן המסקנה כי מדובר ב"חיבור-של-קבע".

דומה כי הדברים מתחוורים בבירור גם מתכליתו הכלכלית של החוזה, מהקשרו החברתי ומעיקרון תום הלב. בע"א 148/77 רוט שאול ואח' נ. ישופה בנייה בע"מ, פ"ד ל"ג (1) 617, 624 נאמרו בעניין זה הדברים הבאים:

..."הבעלות על מקום מגורים וההתקשרות החוזית בקשר אליו הפכה אצלנו לנושא חברתי וכלכלי ראשון במעלה, החורג בהשפעתו ובמשמעותו מתחום יחסי המסחר כפשוטם. אך נדוש יהיה אם נחזור ונזכיר בהקשר זה כי עניין רכישת הבעלות בדירה אינו אלא היבט אחד של נושא מורכב יותר - הוא נושא הדיור - אשר אין להפריז בחומרת השלכותיו החברתיות ובפרט של הקשיים הנולדים עקב הפערים בין ההיצע והביקוש ועוד יותר מכך, עקב הפערים בין הרצוי והדרוש לבין המצוי - ובר ההשגה. אך מובן כי לממדים המיוחדים של הנושא ולחיוניותו השלכה ישירה על היקף הפיקוח החקיקתי הדרוש ואף במידה לא פחותה על מידת הפיקוח השיפוטי המתחייבת ועל הצורך למדוד את התופעה באמות מידה מיוחדות, המבטאות כראוי את האינטרס הציבורי הטמון בנושא שלפנינו ושאינן ישימות דווקא ביחסי מסחר כפשוטן".

אכן, לאור מהותה של העסקה וחשיבותה אין זה מתקבל על הדעת, כי קבלן יצא כדי חובת מסירת החזקה אף אם ימסור לקונים דירה שאין עליה תעודת גמר, הנמצאת בבניין שנבנה בסטייה בהיתר והמחוברת לתשתיות בחיבורים ארעיים, אשר מי שמתגורר בה מוחזק כמי שעובר על החוק.

סיכומה של נקודה זו הוא, כי המערערים הפרו את התחייבותם על-פי סעיף 2ב' לחוזה המכר למסור למשיבים את הדירה במועד שהוסכם עליו כאשר היא מחוברת לרשתות הביוב, המים והחשמל. האיחור נבע מחריגות בניה משמעותיות שבצעו המערערים, מה שעיכב את הוצאתה של תעודת גמר לבניין ואת חיבורו הקבוע לתשתיות. "

בית המשפט פסק עוד כי כל עוד לא נמסרה הדירה לדיירים כשהיא מחוברת לתשתיות חיבורים של קבע, לא היו הדיירים חייבים כלל לשלם לקבלן את מלא התמורה הכספית בגין רכישת הדירה.

לפיכך, נדחתה טענת הקבלן כי הדיירים התעכבו בתשלומים ולכן לא מגיע להם פיצוי בגין איחור במסירה לגבי אותו פרק זמן בו לכאורה התעכבו תשלומיהם.

פסק הדין זיכה את הדיירים בפיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי אותו בסיס כספי של שכר דירה - 500 דולר לחודש - הן לגבי "תקופת החסד" בת 3 החודשים, והן לגבי התקופה בה הדיירים גרו בפועל בדירה, אלא שהדירה לא הייתה ראויה למגורים בגלל היעדר חיבורי קבע לתשתיות הנדסיות - ובמישור הפורמלי, היעדר תעודת גמר.

ראה להלן ציטוט מפסק הדין:

"והנה לא זו בלבד שהמערערים לא עשו דבר מכל אלה, אלא שגם לעצם העניין נראה, כי פיצוי מוסכם של $500 לכל חודש שבו נכפה על הקונה לגור בדירה האסורה לאכלוס, שאינה מחוברת לרשתות המים והחשמל בחיבורים קבועים, אינו מופרז כלל ועיקר.

22. העולה מכל המקובץ הוא, כי יש לקבל את הערעור שכנגד בפריט הנדון ולתקן את פסק דינו של בית משפט קמא, באופן שלפיצוי שנפסק למשיבים בגין איחור במסירת הדירה יתווסף פיצוי בגין 17 חודשים נוספים בסך כולל של $8,500. בית משפט קמא המיר את הסכום שפסק בפריט זה לשקלים לפי השער היציג ביום 11.9.91, והצדדים לא מחו על כך. על-פי אותו קו חשיבה יומר הסך $8,500 הנ"ל לשקלים חדשים לפי השער היציג ביום 10.11.92. החל מאותו מועד ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק. "