בעסקת רכישה של דירת מגורים, אין שוויון בין המוכר לקונה. בעוד שהמוכר מיוצג על-ידי עורכי דין ומרופד ביועצים, ניצב מולו הקונה בגפו, וחותם על כל מסמך נדרש. היטיבה לתאר זאת השופטת טובה שטרסברג-כהן בפסק דינה ת"א 1756/79 קראוס יהושע ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם, מופיע בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי", ולהלן דבריה:
"...מה עוד שיש לתת את הדעת לחוסר השוויון במעמדם של המשתכנים ושיכון ופיתוח האחד כלפי משנהו".
לאור ההבדל במעמד, לא קיבלה השופטת את הטענה כי כתבי ויתור שונים אותם הציגה הנתבעת [שיכון ופיתוח] כהוכחה שהקונים ויתרו מרצון ובכתב על חלק מזכויותיהם, ופסקה כי -
"לפיכך סבורה אני כי הויתורים לא ויתורים הם וכל הליקויים המנויים בחוות דעת המומחה הם ליקויים שבגינם אחראית הנתבעת".
עוד נפסק בערעור אזרחי מס' 867/86 אורנה שרון ו-16 אח' נ' שכון עובדים בע"מ, פסק דינו של בית המשפט העליון , שופטים: א' גולדברג, י' מלץ, ת' אור, פד"י מ"ה 3 617 כדלקמן:
"לא מצאתי גם יסוד לקביעת בית המשפט קמא, כי החבות האמורה לפיצוי המערערים חלה רק על המשיבה 1 ואינה חלה על המשיבים 2 ו-3. הנמקתו לכך הייתה, כי משיבים אלה "לא יצרו כל סיכון בטיחותי במעשיהם ו/או במחדליהם ואם אלה היו רשלניים וגרמו לליקויים התובעים היו ערים לקיומם ויכלו לתקנם (מה גם שמדובר בליקויים שאינם מונעים שימוש בדירות)", וגם לא הוכח, כי המשיבים הנ"ל "סטו מההוראות ומהתוכניות של המתכננים והיועצים וגם מסיבה זו אין חובת נתבעים אלו אחריות נזיקית כלפי התובעים".
אלא שכבר נקבע בע"א 725/78 [2], בעמ' 261 כי:
"חובת הזהירות של קבלן הבונה דירות כלפי רוכשי הדירות הוגדרה ועוצבה בין היתר בע"א 451/66 הנ"ל )[3] - א' ג'), לפיו אחראי קבלן לטיב הבניין שהוא מוכר ולכך שהבניין יהיה ראוי למטרה שלמענה הוקם, וזאת בין אם לקח חלק אישי בבנייה עצמה ובין אם לאו".
לאמור, הקבלן הוא האחראי לליקויי הבנייה ולא יהיה לו קל לגלגל את האחריות אל אחרים, אל הדיירים.
אמנם מפסקי הדין הללו יש לציבור הקונים נחת במידת מה, אלא שלא תמיד בית המשפט קשוב להבדל הרב שבין יכולותיהם המוגבלות של הקונים, לבין יכולותיהם של הקבלנים, המחוברים בדרכים שונות אל מומחים, יועצים, מהנדסים ושמאים.
על-פי תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, פרק י"א הדן במומחים, סעיף 130, כאשר ממונה מומחה מטעם בית המשפט, לא יתקבלו חוות דעת של מומחים מן הצדדים.
להלן ציטוט החלק הרלוונטי מתוך התקנה:
"ג) מונה מומחה מטעם בית המשפט בהסכמת בעלי הדין, יראו הסכמה זו כהסדר דיוני הכולל את ההוראות המפורטות להלן, אלא אם כן קבע בית המשפט או הרשם אחרת:
(1) לא יוגשו חוות דעת מומחה מטעם בעלי הדין;
(2) יראו חוות דעת מומחה שהגישו בעלי הדין קודם למינוי המומחה מטעם בית המשפט, כאילו לא נתקבלו כראיה".
כיצד בית המשפט ממנף הוראות אלו, שהן לחלוטין מותירות מעמד שווה לכל צד, כהוראות לטובת הקבלן?
פשוט מאוד:
משנתגלעו חילוקי דעות עובדתיות באתר, לאחר חוות הדעת של מומחה בית המשפט, והקונים מגישים תצהירים, ברשות בית המשפט - אשר התיר לצדדים להגיש תצהירים, כדי לציין מהם אי הדיוקים בחוות דעתו - הרי הקבלן רשאי להגיש חוות דעת של מומחה מטעמו מול התצהירים, בטענה כי בין כה מי שמייצג את הקבלן בדרך השגרה הוא מהנדס מומחה או אדריכל, אז שייעמוד המומחה - ולא מצהיר מן השורה - ויותר לו להגיש חוות דעת מקצועית לעומת תצהירי הדיירים, זאת וגם אחרת, לעת החקירה - מצד אחד יצייצבו הקונים עם תצהיריהם, ומנגד - יופיע המומחה עם חוות דעתו [בנוסף לחוות דעתו העיקרית שמן הסתם היא כבר ממילא בבית המשפט], וכך הפער הולך ועולה.
ראה בעניין זה החלטה בת"א 17905/07 גוטמן נ' פנורמה צפון בע"מ.
אין ספק כי בית המשפט פעל כדין מבחינת סמכותו, בהתאם לתקנה 130 הנ"ל המאפשרת לו "להחליט אחרת" בעניין מתן רשות לצד לדיון לצרף חוות דעת מקצועיות במקום תצהירים, אלא שהשאלה היא, לאיזה כיוון חותר בית המשפט והאם הכיוון הוא תואם את כוונת מחוקק המשנה.
