המקל והגזר כלפי בעלי מקרקעין לבניה

בימים אלה, עומדות על הפרק שתי יוזמות שונות של משרד האוצר, היוצרות לדעתנו תמונה בלתי ברורה בפני מוכרי מקרקעין לבניה, ועלולות אף לנטרל במידה ניכרת אחת את השניה.

מצד אחד, קיימת יוזמה לעודד ביצוע עסקות בדרך של הפחתת מס השבח לתקופה מוגבלת, ביחס למוכרי מקרקעין לבניה, וזאת על-מנת להגדיל את ההיצע ולהוביל לירידת מחירי הדיור.

אין ספק שהיוזמה הינה מבורכת. היא נועדה להתמודד עם תמריץ שלילי למכירת מקרקעין ביחס לקרקעות ותיקות (החל משנת 1964 ואילך), הגורם לכך שככל שהמוכר ממתין יותר שנים שיעורי המס על המכירה יורדים (עקב שיטת החישוב הלינארית של שיעורי מס השבח ביחס למי שרכשו את המקרקעין קודם ליום 7.11.01 - מועד הרפורמה במס).

יוזמה זו, עליה הוכרז קבל עם ועדה, טרם זכתה לעיגון במסגרת הצעת חוק, ולכן מוקדם עדיין לדעת מה תהיה צורתה, וחשוב יהיה לוודא שהטבות המס למוכר לא יותנו בביצוע פעולות מצד הרוכש (לדוגמה סיום בניה תוך פרק זמן מוגבל).

ככלל, הטבות מס לתקופה מוגבלת עשויות בהחלט להשיג מטרה של עידוד מכירה, והראיה - הטבות המס במסגרת רפורמת רבינוביץ' הראשונה שהיו בתוקף בין 7.11.01 ל - 31.12.03.

לצד ההקלה המוצעת, קיימת יוזמה נפרדת, במסגרת חוק המדיניות הכלכלית ("חוק ההסדרים"), להטיל מע"מ על מוכר מקרקעין לקבוצת רכישה גם כאשר הינו גורם פרטי. יוזמה זו, משמעה למעשה מס על התמורה למוכר ולא על הערך המוסף ולמעשה מס מחזור. לא נרחיב במסגרת טור זה לגבי היחס בין קבוצות רכישה וקבלנים והצורך בהשוואה, אך נביע דעתנו שהדרך הראויה לביצוע השוואה בין שתי התופעות (ככל שהשוואה כאמור נדרשת), הינה לדעתנו לא הכבדה על קבוצות הרכישה אלא הקלה על הקבלנים, על-מנת שישלמו מע"מ אך ורק על מרכיב הערך המוסף ולא על המחזור (נושא הנמצא בדיון בעניין אוסיף), בהתאם לעקרונות שקבע בית המשפט העליון בעניין כפריס דדו.

מעבר לכך, ואף ללא קשר לסוגיית מיסוי קבוצות רכישה, חייבים להיות מודעים לכך שלאור הקושי שיש למוכר לדעת אם מולו ניצבת קבוצות רכישה, הטלת המע"מ על המוכר עשויה להוביל לעיכוב ביצוע עסקות - בדיוק בסתירה למגמת משרד האוצר לעודד מכירה על-ידי בעלי קרקעות, וככזו עשויה יוזמה אחת לנטרל במידה מסויימת את היוזמה השניה ולסכל אותה.

לדעתנו, לאור האמור לעיל, אף מבלי קשר לסוגיות האחרות המוצעות ביחס למיסוי קבוצות רכישה, יש להימנע מהצעד של הטלת מע"מ על המוכר ולבחון ברצינות את מדיניות המע"מ ביחס למכירת דירות על-ידי חברות יזמיות, תוך מתן תוקף לתכלית החוק של מיסוי ערך מוסף בלבד.