קרן פרטית להשקעות במקרקעין

דרך השקעה הצוברת תאוצה בשנים האחרונות הינה באמצעות קרן השקעות. המדובר בדרך כלל בגוף שקוף לצרכי מס שהזכויות בו מוחזקות ע"י משקיעים פסיביים כשותפים מוגבלים. הקרן מנוהלת ע"י חברת ניהול מקצועית (שותף כללי). מבחינת היבטי המס נועדה השקיפות לאפשר מיסוי חד שלבי של המשקיעים בקרן בעת מכירת נכסים במס הוני מופחת, במקום תשלום מס בקרן ומס נוסף ברמת המשקיע (כדיבידנד).

ביחס לקרנות השקעה בנכסים פיננסיים (קרנות גידור) מוסדר נושא השקיפות לצרכי מס במסגרת החלטות מיסוי מאז שנת 2006. רשות המיסים מקבלת את העיקרון לפיו רווחי השותפים המוגבלים בקרן אינם חייבים במס שולי (48%) כהכנסה עסקית במגבלות מסויימות.
ביחס לקרנות השקעה במקרקעין, עד לאחרונה הסדר דומה היה בפקודת מס הכנסה עצמה, אך זאת רק ביחס לקרנות שהזכויות בהן רשומות למסחר בבורסה (REIT) וקיימות לא מעט הגבלות ביחס לטיב הנכסים (מקרקעין מניבים מתוכם 75% לפחות בישראל), השקעה מינימלית של 200 מיליון ש"ח, פיזור מינימלי של משקיעים ודרישות נוספות.

במסגרת החלטת המיסוי שפורסמה לאחרונה מתאפשרת השקעה תוך ניצול השקיפות גם במסגרת קרן פרטית. ההחלטה מתייחסת לקרן המשקיעה במקרקעין בישראל בלבד, שאינם מהווים מלאי עסקי. מותרת השקעה גם בנכסים פיננסיים לתקופת ביניים של שנה מגיוס ההון או מכירת מקרקעין. הקרן תנוהל ע"י חברה ייעודית לצורך כך שתהיה השותף הכללי וימונה נאמן שתפקידו להבטיח את הדיווח וגביית המס כלפי רשות המיסים.

ההחלטה קובעת כי פעילות הקרן כשלעצמה לא תגרום לסיווג הכנסת השותפים המוגבלים כפעילות מעסק. מכירת הזכות בקרן ע"י המשקיע במקרה בו הזכות הוחזקה לפחות 9 חודשים תחוייב במס שבח על-פי השיעורים הרגילים (ביחס לנכסים הנרכשים כיום - 25%), והנאמן יהיה אחראי להגיש דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ולשלם את המס. במקרה של החזקה ביחידה לתקופה קצרה מ-9 חודשים יחול חיוב במס מרבי בשיעור שולי (48% ליחידים).

בעת מכירת מקרקעין ע"י הקרן יחול חיוב במס שבח אם המקרקעין הוחזקו במשך תקופה מהותית, ומס בשיעור מירבי (באופן משוקלל על-פי זהות המשקיע - יחיד או חברה) ביחס למקרקעין המוחזקים לתקופה קצרה. מס מירבי משוקלל יחול גם ביחס להכנסות מדמי שכירות של הקרן.

ההחלטה מפורטת וקובעת תנאים ומגבלות נוספים ביחס ליישומה. בהחלטה יש כדי לאפשר וודאות טובה יותר למשקיעים ועל כך יש לברך. עם זאת, תשומת הלב לכך שאין היא מכסה מקרים כגון קרן המשלבת השקעה במקרקעין הן בישראל והן בחו"ל או בנוסף גם בנכסים פיננסים (שלא לתקופה מוגבלת). לגישתנו, גם במקרים אלה ייתכן לראות בהכנסת השותפים כפסיבית, ואולם מטבע הדברים יש לבחון את המקרים לגופם.