ציבור רוכשי הדירות בישראל מוטעה, כדבר שבשגרה, לחשוב כי אם חתם רוכש נכס
מקרקעין, על חוזה לרכישת נכס שכזה ונרשמה לטובתו
הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרי בכך שריין הוא זכותו לבעלות על נכס זה. ולא היא. רישום הערת אזהרה לטובת רוכש נכס מקרקעין ואפילו אין רשומה בטאבו, קודם לכן, הערת קודמת ונוגדת, על נכס זה, דוגמת משכנתה, חכירה, הערת אזהרה קודמת או כל שעבוד אחר, אינו מבטיח לרוכש נכס זה, כי בבוא יום, תירשם אומנם - בפועל ולמעשה - בלשכת רישום המקרקעין, בעלותו המלאה על נכס מקרקעין זה.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה-1974, קובע - בסעיף 2 שבו - כי לא יקבל מוכר
דירה מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים ממחיר דירה שכזו, אלא אם כן העמיד לזכותו, קודם לכן, אחת מחמש בטוחות שנקבעו לצורך כך, בחוק זה.
החוק מאפשר למוכר הדירה להעמיד לרוכש בטוחה בצורת ערבות בנקאית, להבטיח מלוא הכספים ששילם הקונה, או להעמיד בטוחה בצורת פוליסת ביטוח שתבטיח ה מלוא הכספים ששילם הוא, או שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר הבינוי והשיכון, או רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על רכישתה, בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה או שהעביר מוכר הדירה על שם רוכש הדירה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
חוק המכר קובע עוד, כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי החוק, יחולו על מוכר הדירה, אלא אם כן על-פי הוראות חוזה המכר, על מוכר הדירה לשלם את ההוצאות עבור רוכש הדירה והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי העניין, הוציא חשבונית מס על שם רוכש הדירה. בנוהג שבשגרה נוהגים חברות הבנייה והקבלנים לגלגל תשלום הוצאות מימון הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח על רוכשי הדירות. החוק קובע עוד, כי כספי רוכשי הדירות יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה עליה הוסכם בחוזה המכר לגבי מחיר הדירה. שעה שחוזה המכר שותק לעניין זה, קובע החוק, כי כספי רוכשי הדירות יוצמדו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מהמדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם, בידי רוכשי הדירות עד למדד שפורסם לאחרונה, לפני החזרתם לרוכש הדירה, במקרה שהוא זכאי לקבלם ממוכר הדירה, על-פי הוראות החוק.
המציאות בשטח מוכיחה, כי הן חברות הבנייה והקבלנים, משיקוליהם שלהם והן רוכשי הדירות, משיקוליהם שלהם, מעדיפים שלא להבטיח את כספי רוכשי הדירות בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. הדרך העדיפה, במרבית המקרים כדי להבטיח כספם של רוכשי דירות, אם הדירות לא תימסרנה לידם כשהן מושלמות, היא רישום הערת אזהרה בידי חברות הבנייה והקבלנים, בלשכת רישום המקרקעין, לטובת רוכשי הדירה. רישום הערת אזהרה זו, נובעת ממעמדם של חברות הבנייה, כבעלות הקרקע, או כמי שזכאיות לרשום הערות אזהרה זו, מטעמו של בעל הקרקע, במקרה של עסקת קומבינציה, בה נותרת הבעלות בקרקע עליהן נבנות הדירות, בידי בעל הקרקע.
כאן המקום לעצור ולהסביר, כי הערת אזהרה אינה מקנה זכות בעלות בנכס שלגביו נרשמה הערת אזהרה לטובתו של רוכש הדירה בלשכת רישום המקרקעין. סעיף 126 לחוק המקרקעין. החוק קובע, כי אם הוכח להנחת דעתו של רשם המקרקעין, כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על-פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות הערה על כך. זו היא תמציתה של הערת האזהרה. זה - ולא מעבר לכך.
נכון הוא הדבר, כי אם לאחר רישום הערת אזהרה לטובת רוכש דירה בטאבו, הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. רוכש הדירה יהיה מוגן במצב דברים זה, אולם רישום הערת האזהרה בטאבו אינה מקנה לו בעלות בדירה והוא עלול להיוותר ללא הדירה שעה שתימחק הערת האזהרה, לפי הוראת בית המשפט או התפרקה החברה הקבלנית שמכרה לו את הדירה.
חוק החברות מאפשר לחברת בנייה שמתקיימים הליכים לצורך הסדר או פשרה, לבקשת נושה, בעל מניות או מפרק (או החברה מצויה בפירוק) לוותר על הוזי המכר הקיימים בין החברה לרוכשי הדירות ממנה. במקרה כזה יאשר בית המשפט גם את מחיקת האזהרה שנרשמה מכוח החוזה, בטאבו לטובת רוכש הדירה. ממועד זה יחדלו כל הזכויות והחבויות של החברה כלפי הרוכש. בית המשפט יורה להחזיר כספים לרוכש תוך הצמדתם למדד זה או אחר, , בהתאם ליכולתה הכלכלית של החברה.
רישום הערת אזהרה בטאבו, אינו מבטיח כי הדירה תעבור לבעלותו של רוכש הדירה, באופן וודאי, או כי כספי רכישת הדירה יוחזרו לו, במקרה של אי קבלת הדירה לבעלותו כשהם צמודים בהצמדה הטובה ביותר הקיימת. מי שמבקש להבטיח החזר כספיו בהצמדה ראויה, במקרה של אי קבלת הדירה שרכש לבעלותו, מן הראוי שיבטיח כספיו בערבות בנקאית, בה תפורא ההצמדה מראש ואפילו במחיר מימון ערבות בנקאית זו, מכיסו שלו.
