מימוש השימוש

בימים אלה ניתן ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין חשוב הדן במספר סוגיות. המרכזית שבהן היא השאלה האם מנגנון שינוי שנקבע בתוכנית ומכוחו הורחבו השימושים המותרים על-פי אותה תוכנית, מהווה "השבחה עקב אישור תוכנית".

מדובר בתוכנית אשר אושרה בפועל עשר שנים לפני כן, ובגין התוכנית המקורית שולם היטל השבחה. העותרת שכרה מבנה של מפעל לייצור קרטון בפארק התעשיה קיסריה. תוכנית ג/322/א אשר חלה על המקרקעין, מייעדת אותם ל"תעשיות עתירות מדע ואלקטרוניקה ללא מעגלים מודפסים ותעשיות ללא מוסכים".

ב-25.1.2000 פורסמה תוכנית מתקנת, תוכנית ג/122/ב, אשר הוסיפה לשימושים הנ"ל: "משרדים, חניות, מחסנים וכל תכלית דומה אחרת שמטרתה לשרת את היעודים הנ"ל". עוד נקבע בסעיף 14.2 לתקנון התוכנית, כי בקשה להקמת מפעל שאינו תואם את רשימת התכליות המותרות בתוכנית, תועבר לאישור הוועדה המחוזית וזאת רשאית לאשרו.

ב-13.10.09 שילמה חברת בסט קרטון את היטל ההשבחה בגין התוכנית. ב-20.1.10 החליטה ועדת המשנה של הוועדה המחוזית להוסיף לרשימת השימושים המותרים "ייצור אנרגיה ממקורות מתחדשים". בהמשך שכרה העותרת מחברת בסט קרטון את גג המבנה, ב-17.1.11 אושר לה להקים מתקן סולארי על הגג, ובעקבות זאת נדרשה לשלם היטל השבחה.

נזכיר בקצרה כי נוסף לשאלה המרכזית שצוינה לעיל, בית המשפט נדרש לשאלות נוספות ובהן: האם ייצור החשמל הסולארי מותר כשימוש נלווה לשימוש העיקרי בלי קשר לתוכנית או היתר מסוימים, האם התוכנית החלה התירה מראש הקמת מתקן שכזה, סמכות ועדה מחוזית לדרוש תשלום היטל השבחה ועוד.

בית המשפט ציין, כי משמעותו של סעיף 14.2 לתוכנית היא, כי מדובר בתוכנית הכוללת זכויות פוטנציאליות, שיכולות להוות השבחה עתידית. מרגע כניסתה של התוכנית לתוקף, לא ניתן לממש מיידית את מלוא הזכויות הקבועות בה ואשר יוגדרו בעתיד באמצעות החלטות הרחבה.

לקביעה זו שתי משמעויות. האחת: מימוש זכויות מסוים כגון היתר בנייה להוספת סככה, הוא מימוש חלקי המחויב בתשלום היטל השבחה בגין אותו מימוש בלבד. השנייה: הרחבה בעתיד הקובעת שימוש קבוע חדש, מוציאה מהכוח אל הפועל זכויות פוטנציאליות שנקבעו בתוכנית. מרגע החלטת ההרחבה, התממשה השבחה חלקית נוספת וגם בגינה יש לשאת בהיטל השבחה, שתחילתה בעת אישור התוכנית המקורית וביטויה מרגע מימוש הזכות בדרך של החלטת ההרחבה.

בית המשפט הזכיר בעניין זה את סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק, ולפיו תשלום ההיטל ייעשה בשיעור שבו מימש החייב את זכויותיו במקרקעין. הוא קבע, כי במקרה דנן, עד להחלטת ההרחבה לא ניתן היה לקבל היתר לעשות שימוש במתקן לייצור אנרגיה ולכן גם לא מומשו זכויות אלו ע"י העותרת (או בסט קרטון) ולא שולם בגינן היטל השבחה. בית המשפט אף ציין, כי החלטת ההרחבה יוצרת השבחה כמתואר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק, הקובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת".

לסיכום התשובה לשאלה המרכזית קבע בית המשפט, כי השבחה הנובעת מאישור תוכנית שהתירה הרחבתן של זכויות ניצול המקרקעין בעתיד, ואכן נעשה מימוש מאוחר לאותן זכויות שהוגדרו ברמה פוטנציאלית בתוכנית, יוצרת עילת חבות בהיטל השבחה.

קביעה זו עולה, לדברי בית המשפט, בקנה אחד עם פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 99/8538 (סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית גת), שכן בנסיבות המקרה דנן ניתן לראות את התוכנית ככזו הכוללת הוראות מותנות בעניין זכויות. במועד בו התקבלה החלטת ההרחבה, אושרה למעשה התוכנית באשר לפרק זה של אותן זכויות לעניין היטל ההשבחה. הזכויות המותנות הפכו מאותו רגע לזכויות של ממש ומאותו רגע נוצרה ההשבחה.