דרושה לציבור
אזהרה ברורה ומיידית ממש כמו האזהרות שעל חפיסות הסיגריות. האסונות הם בלתי נמנעים היכן שמבול של מידע כלכלי, הנדסי ומשפטי בהיקף כמותי מלא אך באיכות ירודה, גולמית, לא מטופלת, ניחת על הציבור ללא הכוונה וללא חגורות הצלה.
מבול של מידע כלכלי, הנדסי ומשפטי אודות נכסי
מקרקעין ניחת על הציבור בעשור האחרון באינטרנט. האם אפשר לסמוך על המידע הזה ולקבל החלטות עצמאיות בלי לשלם שכר "מנופח" לבעלי המקצוע?
האם המידע מדויק ומועיל במציאות של עולם הנדל"ן הישראלי? ואולי הקלות והזמינות מסתירים מלכודות לפתאים?
ניסיון של עשרות שנים בענף הנדל"ן הראה לי פעם אחר פעם כי חסכון בעלויות התפעול,
רשלנות וליקויים במאגרי המידע, הופכים חלק גדול מהמידע האצור בהם לאנכרוניסטי, מביש, חלקי ובעייתי. בעלי מקצוע מיומנים מתמודדים עם המידע הלקוי הזה ו"מזקקים" אותו עבור לקוחותיהם.
הפניית המידע הגולמי לציבור על-ידי הרשויות בבת אחת ללא הכנה והסברה מהווה לדידי חוסר אחריות המשול להשלכת הציבור למים ללא לימוד שחיה וללא חגורות הצלה.
מבול האינפורמציה המדובר מדהים בקצב, באיכות, בעומק ובמהירות. תחילה קיבלנו נסחי טאבו באינטרנט באגרה נמוכה לנסח, כולל נסח היסטורי או מרוכז, לעיתים בכעשירית המחיר שזה אתמול היינו נאלצים לשלם לאחר נסיעה, חניה ועמידה בתור בלשכות רישום המקרקעין הגדושות קהל עצבני ומותש.
במקביל החלו לפעול ולהשתכלל הפורטל הלאומי הגיאוגראפי והאתרים של הרשויות המקומיות, אתרים המספקים מפות ותצלומי אוויר של כל מגרש, חלקה או כתובת בארץ, כולל איתור כתובת, גוש, חלקה, ושטח מקורב של החלקה. ניתן למדוד באתרים מתוך המפות "אות מרחקים ושטחים של חלקים מהמפות. אני, למשל, מודד כך שטח משוער של בתים צמודי קרקע בתצ"א (תצלום אוויר עם קנה מידה)! האתרים האלו והמידע בתוכם הם בחינם.
אתר האינטרנט של מינהל מקרקעי ישראל ושל משרד הפנים שולפיםאת המסמכים של כמעט כל תב"ע(תוכנית בניין עיר, תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר ארצית) לרבות תוכניות שהופקדו וטרם אושרו סופית. אפשר להזמין מחלק מלשכות רישום מקרקעין בפקס או בדוא"ל, באגרה של עשרות ש"כ בלבד, דיסק ובו צרובים תשריט, צו ותקנון בית משותף.
אתרים פרטיים לרבות ynet או 144, מספקים מזה שנים יותר תמונה חזיתית של כמעט כל בניין בנוי בישראל. מאז 2009 מועצת שמאי המקרקעין לפרסם את השמאויות המכריעות לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה (שמאויות המהוות מעין פסק דין בנושאי היטל השבחה ופיצויים בגין תוכנית פוגעת). פורסמו אלפי שמאויות מלאות וחתומות, הכוללות מידע משפטי ותכנוני של נכסי מקרקעין, מחירים עכשוויים או היסטוריים ומודלים שמאיים.בשמאויות על היטלי השבחה בגין מכירה או הוצאת היתר בנייה, המחירים מתייחסים לתקופה של אישור התוכנית המשביחה (החל משנת 1975).
ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל מפרסמת אף היא החלטות שנראות כמו שומה כאשר השמאות המכריעה עוסקת בתשלומים וערכי קרקע של נכסים שנדונים אגב עררים על תשלומי דמי היתר, דמי היוון או דמי הסכמה הנדרשים במקרים מסוימים ממאות אלפי החוכרים תוךם שמירה על זכותם לערער על החיוב.
נציבות מיסוי מקרקעין מפרסמת מזה שנים באינטרנט את נתוני השווי ונתונים נוספים של כל הנכסים שנמכרו ושדווחו לשלטונות מס שבח. חלק מהעיריות מפרסמות באינטרנט, מייד ובחינם, תשריטים של תוכניות הגשה להיתרי בניה, למשל עיריית תל אביב, ירושלים, חיפה, הרצליה ועוד.
מה עושים עם כל השפע הזה, והאם המידע הכלול בתוכו הוא מידע מדויק ותקף? - במאמר זה אפרט מעט מהבעיות שהדיוטות לא מודעים להם כאשר הם נחשפים לשפע המידע הזה, בעיות שללא עזרה מקצועית יכולות לגרום להפסדים ולהסתבכויות.
מגרש לבניה בתוכנית "איחוד וחלוקה" המידע להדיוטות ברור לכאורה: קיים שטח אדמה אליו מובילים אותם המתווכים והמוכרים או מראים תצ"א, קיימות תוכניות בעירייה ובהם מגרשים עם גבולות ברורים. מהתוכניות ניתן להבין היכן נמצא כל מגרש ומגרש, כמה דירות או אילו שטחי תעסוקה ייבנו בו וכו'. הבעיה היא לא בעירייה אלא בהמשך שרשרת המידע. שם המידע מטורלל לחלוטין.
בטאבו רשומים בעלים של חלקות בטאבו על-פי חלוקה ישנה של גושים וחלקות בטרם הופשר המתחם לבניה, כלומר, בטרם אושרה התוכנית המעניקה זכויות בניה תקפות למגרש.
על-פי התוכניות, המגרשים הם לרוב בשטח אחר, במיקום אחר ובמספרים סידוריים אחרים ובלי קשר למספרי החלקות בטאבו. לאחר מכן, למעשה שנים לאחר מכן, מספרי החלקות החדשות בטאבו יהיו שונים מהמספרים הסידוריים של המגרשים בתב"ע (תוכנית בניין ערים).
רובן המכריע של התוכניות להפשרת קרקע חקלאית לבניה, למשל, נעשה בצורה של "איחוד וחלוקה". לתוכניות כאלו מצורפת טבלה שמאית בה הוקצו לכל בעל חלקה בטאבו חלקים מ"מגרש" או "מגרשים".
להקצאות, דהיינו לאותם ה"מגרשים" שקיבלו בעלי החלקות בטאבו בטבלת האיזון, אין בהכרח קשר למיקום הגיאוגראפי של החלקות, לשטחן או לצורתן. אדם שיש לו רבע מהבעלות מחלקה חקלאית של 30 דונם עשוי לקבל, למשל, 3 מגרשים של 1 דונם כל אחד, ובעל חלקה של 2.5 דונם בשלמות יכול לקבל רק מגרש אחד בשטח של 1 דונם או אפילו 150 מ"ר שטח יחסי עם מספר שותפים במגרש למגדל מגורים.
המידע אותו תקבלו בטאבו הנו לגבי הבעלות בחלקה הישנה. זהו מידע היסטורי מיושן המהווה לכל היותר תיעוד בעלויות, אין לו כל משמעות כלכלית משפטית או תכנונית אלא אם מצליבים אותו עם המידע בטבלת האיזון ומבררים את ההקצאות המגיעות. את ההזהרה הזו על חוסר הרלוונטיות והצורך להצליב מידע עם טבלת איזון לא תגבלו. אזהרות חובה כאלו שמורות כנראה רק למעשני סיגריות ....
בעלים מצויים של קרקע חקלאית שהופשרה לבניה מרבים למכור אותה לאחר השבחתה, בעסקת מזומן או קומבינציה עם קבלן או קבוצת רכישה. מטרתם להיפגש עם ערימת מזומנים המובטחת בסיום מלאכת השבחת הקרקע. אישור תוכנית עם מגרשים לבניה וטבלת איזון היא היא אותה השבחה בהתגלמותה. היא האות לגל מכירות של מגרשי התוכנית.
כיצד נרשמת עסקה כזו בטאבו? הרישום בטאבו הנו רישום הערת אזהרה ורישום שם הקונה כבעלים לאחר מספר חודשים או שנים.ראיתי עסקות רבות בהם לא נרשמה אף לא הערת אזהרה.
הדבר אופייני למשל בגמר הליך מכירת נכס בכינוס נכסים או על-ידי נאמן או מנהל מיוחד, דהיינו מכירה של מי שמונו על-ידי בית משפט כאחראים על נכסי חייבים, והם מוכרים נכסים רק בכפוף לאישור ביהמ"ש או שלטונות ההוצל"פ. בדרך כלל חולפים מספר חודשים מיום הזכייה אחד המציעים במכרז ועד להשלמת אישורי ביהמ"ש ולרישום הערת אזהרה לטובתו.
במקרים אחרים רשומים כבעלים בטאבו אנשים שעברו לעולם שכולו טוב. ראיתי מקרים בהם חלפו עשרות שנים והיורשים טרם נרשמו כבעלים החדשים. היורשים הלא רשומים לא רואים צורך דחוף ברישום בעלותם או אף הערה בטאבו על היותם יורשים, שהרי המוריש המנוח כבר לא לא יחתום על עסקות מכר לא קרואות(אי רישום הבעלות מצד יורשים דוחה לעיתים עלות עו"ד, תשלומי חובה או מיסים שונים אך מהווה לטעמי סיכון מיותר. הדיון על כך חורג מגבולות פרק זה).
במקרים אחרים רשומים כבעלים אנשים מבוגרים, נניח בני 80, אשר קרובי משפחתם, לרוב אחד הבנים, מנהל את הנכס ומקבל החלטות לגביו. גם במקרים כאלו, הבנים או הנכדים לא ממהרים לרשום הערה על מינוים כאפוטרופוסים להורים אשר גם במקרה כזה לא צפויים, לכאורה, לחתום על עסקות מכר לא קרואות.
במקרים של מגרשים שנמכרו לאחר איחוד וחלוקה בעסקת קומבינציה, הרישום סהרורי לחלוטין: רישום "הערות האזהרה" הנו, כאמור, לגבי חלקה היסטורית, בעוד העסקות נעשות לגבי מגרשים ספציפיים ואף דירות ספציפיות בתוכנית בניין העיר ובתוכניות היזם. כאשר בעל חלקה גדולה קיבל מספר מגרשי הקצאה ומכר אותם לקבלן ו/או מספר קבלנים ואילו זכות הבעלות שלו עדיין רשומה בחלקה אחת בלבד בטאבו, יהא זה לעיתים קשה עד בלתי אפשרי להבין מיהם הרוכשים של אילו דירות ובאילו בניינים, והכל "על הנייר", במגרשים שעדיין לא נבנו.
המסמך המשלים את ה"פאזל" הינו הסכם המכר והתוכניות הנלוות אליו אותם מספק הקבלן. זהו הנייר הרלוונטי והתקף היחידי. כלומר: בכל הכבוד לטאבו ולתב"ע, מסמך שמדפיס הקבלן הוא הנייר המשפטי היחידי הרלוונטי באלפי מקרים לזכויות בדירה חדשה, דהיינו בנכס מקרקעין ששוויו מיליוני שקלים. אני אחזור על כך: שיטת הרישום והתכנון הנהוגה בארץ לגבי הדירות מקבלן ברוב השכונות החדשות בארץ מנקזת את הרישום המשפטי הרלוונטי היחיד למכר דירה, בוודאי דירה על הנייר, למסמך שמנפק קבלן הבנייה בתוספת הערת אזהרה בטאבו. הערה זו בטאבו מאפשרת, אם בכלל, רק בקושי רב ובדרך כלל רק בעזרת אנשי מקצוע, לאתר את הדירה.
יש כאן האצלת סמכויות דה פאקטו מהטאבו לקבלן ואם תרצו, גם לשמאי המקרקעין שהכין את טבלת האיזון. האם ההסמכה הזו מלווה בהליכי הכשרה ורישוי מתאימים? התשובה ברורה.
כהערת אגב אעיר כי משכנתאות והערות על משכנתה במצב רישום הזכויות המתואר הנן זכויות שכמעט בלתי אפשרי לאתר ולשייך מתוך נסח טאבו.
למעשה, טבלת האיזון הוא המסמך היחיד שעל גבו הצר עומד כל הליך הרישום הקנייני של שכונות שלמות במשך שנים על גבי שנים. שמאי המקרקעין בישראל לא עברו תהליכי הסמכה להסדרת קנין. טבלת האיזון היא בסך-הכל שומת מקרקעין. אין הליך טיעון בפני השמאי. אין שום דמיון להליך ה"הסדר" בלשכת רישום מקרקעין. יש לציבור בסך-הכל זכות להגיש התנגדות לתוכנית או לטבלת האיזון במשך חודשיים בתקופה הנקראת "הפקדה".
רוב העסקות "על הנייר" ממומנות במשכנתאות הנרשמות כהערות אזהרה על אותן הערות אזהרה קלושות של רוכשי הדירות וותוך כדי חשיפת סיכונים. למעשה, הביטחון הספציפי של הבנק הנו חוזה שהדפיס קבלן + שירשור מוגזם וחסר שליטה של הערות אזהרה, טבלאות שמאיות, עסקות קומבינציה והחרגות למשכנתאות.....
לטעמי מצב זה נובע מחובבנות לשמה של מנהלי בנקים למשכנתאות בארץ ומאיכות ניהול ירודה שהם מספקים לציבור המשקיעים. אם הם היו "עוצרים את הכסף", המדינה הייתה משנה מהר מאוד את הרגולציה התמוהה הזו של רישום זכויות בדירות חדשות.
מדובר בסחבת ברישום שנגרמת מאילוצי תקציב מצחיקים. האילוצים האלה נולדים מחוסר ניהול ומחיסכון זניח לחלוטין בעלויות התפעול של הטאבו, בהשוואה להכנסות העצומות מאגרות של הטאבו עצמו וממיסים בכלל בענף הנדל"ן (פה מחסור בשלושה חדרים, שם 10 תקנים, פה לא מוכנים לשלם לפקידה שעות נוספות, שם מנהל כוחני ולא יעיל או פקיד איטי, פה עמדת מחשב, שם מצלמת זירוקס וכיוצ"ב).
בתקופת הסחבת, הרישום של דירות מתדרדר לניירות שמדפיס קבלן שלא מבין ולא צריך להבין בקדסטר. במדינת ישראל יש את כל הידע, המכשור, הכסף וכוח האדם כדי לרשום תוך שבוע בטאבו את כל המגרשים החדשים לבניה במקום להיסחב עם רישומי החלקות הישנות וערימת המסמכים המגוחכת שמאחוריהן.
פירוט העסקות במאגר המחירים המדווחים של מס שבח חסר משמעות, איפה, במקרים רבים של תוכניות איחוד וחלוקה ועסקות קומבינציה, ולמעשה ברוב השכונות החדשות ואמרכזי התעסוקה החדשים. שיטת הדיווח של עסקות באתר מס שבח היא על-פי כתובת או גוש/חלקה ולא על-פי מגרש תב"ע, למרות שלפעמים מופיע מספר המגרש, לרוב ברישום לא מסודר ולא עקבי, כאילו היה תת חלקה (ולפעמים המגרש מופיע כחלקה, והחלקה הקניינית כתת חלקה...)
כאשר חלק מחלקה, מגרש או "דירה על הנייר" נמכרים והעסקה נרשמת כהערת אזהרה בלבד בטאבו, אין לרוב מידע על מספר היחידות או השטחים הבנויים או העתידים להיבנות שנמכרו, מס' מגרש או כתובתו, והקומה של הדירה או מספר החדרים.
עורכי דין מיומנים של רוכשי הדירות משנים מציאות זאת וחלקם משלב בהערות האזהרה פרטים מזהים, לעיתים מפורטים יותר מאשר נהוג בפנקס בתים משותפים. מספר ההערות המפורטות כיום זניח, להערכתי מדובר באחוזי בודדים מהיקף ההערות אותן ניתן לקרוא בנסח הרישום שמספק הטאבו לציבור הרחב.
מכר בו זמני של מספר חלקות בעלי קרקעות, לעיתים חלקה אחת במקור, מוצאים את עצמם בחלוף שנים ובחלוף מספר תוכניות חלוקה, בעלים של מספר חלקות צמודות או אף נפרדות. לכן בעסקות מכר, במיוחד של חלקות חקלאיות, נפוץ המקרה בו נמכרות על-ידי אותם הבעלים מספר חלקות בו-זמנית לאותם הקונים.
במקרים כאלו נוהג מס שבח לדווח על מחיר העסקה כולה (עסקה של מספר חלקות) כאילו מבטא את מחירה של חלקה אחת בלבד מתוך אלו שנמכרו, על בסיס שרירותי. כך קורה לא פעם שהעסקה מיוחסת לחלקה הקטנה והזניחה בשווויהמביניהן, מחיר שכמובן לא "עושה שכל".
אני נוהג לגלות את העסקה האמיתיתבפרטי משכנתה בנסח של החלקה לה מיוחסת העסקה כולה. במשכנתה שניתן לקרוא בנסח הרישום נכתב לרוב כי היא חלה על מספר חלקות נוספות . החלקות האחרות באותה העסקה לא יופיע במאגר המחירים של מס שבח. גם אם איתרנו בנסח משכנתה משותפת לחלקות אחרות, שיטת זיהוי זו לא וודאית: מי יתקע לידינו כי הקונים או הבנקים מישכנו את כל החלקות בו זמנית? תופעה כזו של העמסת שתי עסקות ויותר על נכס אחד מצאתי גם במגדל משרדים במנשיה בת"א שרשום כבית משותף, ושתי עסקות מאותו היום הועמסו על תת חלקה אחת! על כך במאמר נפרד שפורסם
באתר זה.
קרקע שהופקעה רשומה עדיין על שם בעליה ערב ההפקעה אלפי חלקות שהופקעו לדרכים וכיוצ"ב, כל שטחן או חלק ממנו, רשומות עדיין בטאבו במלוא שטחן על שם הבעלים ההיסטורי שכיום אינו עוד הבעלים של הקרקע, פעמים רבות גם לאחר שאותו הבעלים קיבל פיצוי כספי מלא על ההפקעה, לרבות פיצוי על-פי החלטת בית משפט. במקרה כזה ההפקעה מוזכרת בנסח הטאבו רק כהערה בדבר צו הפקעה בקובץ התקנות או הודעה בילקוט הפרסומים לפי סעיפים 5 ו-7 או 19 לפי פקודת הקרקעות. לרוב לא מצוין שטח ההפקעה ולעיתים מיקום ההפקעה מופיע על-פי קואורדינטות ולא על-פי גושים וחלקות. במקרה כזה יש ללכת ולצלם את מפת ההפקעה אצל הגורם המפקיע, נניח וועדה מקומית, מע"ץ או
רכבת ישראל.
במקרים רבים הדרך היחידה להבין מהו השטח המופקע היא למדוד עם סרגל וקנה מידה מתוך מפות ההפקעה או לשכור מודד....שטח מופקע, כשמו כן הוא, אינו בבעלות הבעלים שעדיין רשומים בטאבו כבעלי כל החלקה. לעיתים נשאר רישום שמות בעלי החלקה בטרם ההפקעה גם לאחר שהחלקה הופקעה בשלמות וגם לאחר שנפסקו מלוא הפיצויים בגין ההפקעה או שולמו פיצויים שלא במחלוקת והחלקה נתפסה ואולי אף נבנתה או נסללה. מדוע רוב הרישומים בטאבו בחלקות שהופקעו, חלקית או בשלמות, אינם עדכניים? ניחשתם נכון. בעיות תקציב וניהול בטאבו ורשלנות או עצלנות או בעיות תקציב אצל הגופים המפקיעים
מה שטח הדירה? מאגרי העסקות של מס שבח שנפתחו חינם לציבור בצירוף זמינות באגרה נמוכה של נסחי טאבו או תשריטי בית משותף, מאפשרים לציבור לשבת בכורסא ולקבל נתוני שווי באינטרנט. הצלבה של שטח דירות סמוכות שנמכרו ומחירן אמור לתת לציבור קנה מידה על שווי הדירה שמעניינת אותו על-פי שטחה.
ואולם, קיימת אי-אחידות ברישום שטח דירות בטאבו, דבר המפחית מחשיבות השטח הרשום של דירה בפנקס בתים משותפים. שטח דירה הוא האמצעי החשוב ביותר באמדן שווי נכסי מגורים. יש נהלי רישום בית משותף לטאבו, ומזה עשרות שנים קיימת הנחיה לא לכלול בשטח דירות את קירות החוץ, קירות משותפים ומרפסות לא מקורות.
בפועל, ישנם מקרים שגם מרפסות מקורות לא הוחשבו בשטח דירה. מרפסות לא מקורות אמורות להירשם כהצמדות. כאשר הן לא נרשמות ככאלו, ומדובר בתופעה שגורה, ייתכן שהן מהוות רכוש משותף של כל בעלי הדירות, במיוחד מרפסות של דירות גג, ואני מדבר על רוב הגגות הישנים בתל אביב, למשל. פעמים רבות מרפסת שהייתה אמורה להיות לא מקורה, בין אם נרשמה כהצמדה ובין אם לאו, היא כיום בפועל חלק משטח הדירה הבנוי, המקורה והסגור. לעיתים המרפסת היא חלק קטן מהרחבות מגורים רחבות יותר.
רוב הרחבות הבנייה של דירות, לרבות הרחבות שאושרו בהיתרי בניה, לא עודכנו בפנקס בתים משותפים. זאת הן בשל עלות ההליך והן משום שהדבר מצריך חתימה של בעלי הדירות האחרים.
דירות שרשומות בבית משותף הן לפעמים הרחבה ואכלוס ללא היתר של חדר כביסה בגג או בחצר, שירותים ומסדרון המוביל אליהם, גם מתחת למדרכה, קומת עמודים שנסגרה ללא היתר וכו'.
מכל האמור לעיל עולה כי שטח דירה בטאבו הלקוח מפנקס בתים משותפים הנו לרוב שטח שלא כולל קירות חוץ וקירות משותפים (קיימים גם מקרים בהם השטח כן כולל קירות אלו), קיימת אי-אחידות ברישום שטחים שהיו במקור מרפסות, וקיימים מקרים בהם מצד אחד לא נרשמו הרחבות בניה על-פי היתרים חוקיים ומצד שני שטח דירה, חלקי או מלא, נרשם בטאבו למרות שהוא מהווה חריגת בניה לא חוקית.
בבתים צמודי קרקע שרשומים כבית משותף, אגב, נהוג לרשום, בניגוד להנחיות, את שטח הבתים כולל קירות חוץ, אך ברוב המקרים קיימות תוספות בניה שלא עודכנו בפנקס בתים משותפים. במקרים רבים לא מפורט קיומה של חצר ושטחה. לדוגמה, הרבה דירות חדר או שני חדרים שנבנו ביוזמת 'עמיד"ר או 'חברת עובדים' ושטחן הרשום בטאבו נשאר 22 מ"ר, 35 מ"ר או שטח דומה, הן כיום מגרשים של רבע וחצי דונם עם בתים מרווחים צמודי קרקע או עם "בית להריסה", דהיינו, הנכס הוא יותר מגרש מאשר דירה, אך מתואר כדירה צרץממדים בטאבו.
זאת ועוד. בטאבו, בהגדרה ובכוונת מכוון, אין כל רישום של פולשים ודיירים בדמי מפתח, בדירות ומבנים או בחלק משטחם, למרות החשיבות הקריטית של אלו לשווי הנכס ולמחיר העסקה המדווחת במס שבח.
הרישום של נכסים בחכירה כידוע, רוב הקרקעות בישראל בבעלות או בניהול ממשלתיים, ורשומים בטאבו בבעלות קק"ל, רשות הפתוח או מדינת ישראל. הקרקעות הללו מנוהלות על-ידי רשות מקרקעי ישראל.
חוכרים רבים, במיוחד בחלקות חקלאיות, אינם רשומים כלל בטאבו כחוכרים, אלא רק בספרי הרשות. כך גם חוכרים של דירות שקנו דירה על הנייר או דירה חדשה יחסית, וסירבו לשלם כמה מאות בודדות או אלפי שקלים בודדים לכיסוי עלויות משפטיות לרישום הדירה בשמם.
במקרים אלו, הדירות רשומות בבעלות ממשלתית למרות שמדובר בדירות חכורות, לרוב בחכירה מהוונת. במקרים אחרים בטרם נרשמו הדירות בטאבו כבית משותף, רשומה חכירה על שם החברה המשכנת, ורשומות לכל היותר הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות בטאבו.
הרישום של זכויות הרוכשים, לרבות מספר הדירה, שטחה, הקומה וכו', נמצא בחברה המשכנת (במשרדי הקבלן או עורך דינו) ולעיתים קיים תיעוד מקביל גם ברשות מקרקעי ישראל. זכויות אלו מפורטות ברשות במסמכים הנקראים 'דף אישור זכויות' ואינם מופיעים במרשם הפתוח לצבור.
במקרים של חכירת נכסים שאינם דירות - מבנים לתעסוקה ומגרשים, קיימות לרוב הגבלות חוזיות של היקף הבנייה המותר ללא תשלום למינהל ורשימת השימושים המותרים. הגבלות אלו לא מפורטות בנסח הרישום ואינן מידע הפתוח לציבור, למרות שמידע זה הכרחי כדי לנתח את מחיר העסקות בנכסים אלו.
חוסר אחריות ומתכון לאסונות כלכליים שחרור מידע מלא מהטאבו ומרשות המיסים לציבור הרחב, ללא הדרכה ראויה על החסרים והמידע החלקי והלא עדכני ברישומים השונים, הינו פעולה חסרת אחריות. נוצר הרושם הרה האסון כי אדם משכיל ונמרץ יכול לברר מידע מלא באופן מיידי, בחינם וממקור ראשון לגבי כל נכס. כך יוכל כביכול לקבל החלטות למכור או לרכוש נכסי מקרקעין במיליוני שקלים ללא תשלומים, כביכול מיותרים ומנופחים, לאנשי מקצוע כגון עורכי דין, שמאי מקרקעין, מודדים אדריכלים או מתווכים
מדובר בתהליך מזיק הן לצרכן, הזקוק לשירותים בעלות זניחה הן לתועלת והן למניעת הנזקים, והן לאנשי המקצוע המעניקים כרגיל שירותים נדרשים וחיונייםלאחר שנים של התמחות והתמקצעות והנה נוצרה מראית עין כוזבת כאילו הם חוליה מיותרת בשרשרת. אין אזהרות. הכל קל. הכל פשוט. הכל זמין. הכל לפי הכללים ולפי הספר.....גן עדן של שוטים!
מועצת שמאי המקרקעין ולשכת עורכי הדין, כרגיל גוף לוחמני ויעיל, הם הגופים שצריכים לגייס את תפקידם ומעמדם הסטטוטורי והממלכתי בקמפיין הסברתי - בטרם יתממשו עלינו אסונות. דרושה לציבור אזהרה ברורה ומיידית ממש כמו האזהרות בחפיסות הסיגריות שהתקבלו לאחר לחץ ציבורי וחקיקה מתאימה. האסונות הם בלתי נמנעים היכן שמבול של מידע כלכלי ומשפטי בהיקף כמותי מלא אך באיכות ירודה, גולמית, לא מטופלת, ניחת על הציבור ללא הכוונה וללא חגורות הצלה.
