על שימוש במקרקעין

בעניין נכסי רארד הרחיב מאוד בית המשפט את מושג הזכות במקרקעין וכלל בחובה גם זכויות בנייה, על אף שלשון החוק בהחלט אינה חלה ביחס לזכויות מעין אלה (ועל כך כתבנו בנפרד). הרחבות נוספות ניתן היה למצוא בפסיקה כדוגמת הדרי החוף לעניין שינוי יעוד במקרקעי מינהל. עם זאת, אין משמעות הדברים כי כל תשלום המשולם בקשר למקרקעין משמעו מכירת זכות במקרקעין אצל מקבל התשלום ורכישת זכות במקרקעין (אצל המשלם).

פסקי הדין האמורים, אף שהינם מוכרים וידועים, אינם בהכרח מצביעים על מגמה פרשנית, לא כל שכן מגמה פרשנית ראויה. קיים הגיון כלכלי בפרשנות מצמצמת דווקא למונח זכות במקרקעין, וזאת לאור התוצאות החלות כתוצאה מפרשנות זו. נבהיר את דברינו: העובדה כי זכות אינה מסווגת כזכות במקרקעין, אין משמעה כי רווח ממכירת זכות זו אינו ממוסה. במרבית המקרים הוא אכן ימוסה וזאת במס רווח הון, אשר שיעורו כיום זהה לשיעור מס השבח (למעט חריגים ספציפיים).

לעומת זאת, ההבדל במיסוי הינו בתחולת המיסים העקיפים (מס רכישה ומס מכירה), אותם מיסים שאינם משולמים על רווח אלא בגין עצם ביצוע העסקה. אלה - חלים אך ורק על זכויות במקרקעין. מאחר שאינם מוטלים על רווח אלא על מחזור, יש בהם כדי לפגוע ביעילות ביצוע עסקות במשק. מדובר איפוא בחסמים אשר מן הראוי לצמצמם במידת הניתן.

דרך אחת - הנשקלת מעת לעת - הינה ביטולם בחקיקה. כך לדוגמה בוטל מס המכירה ביחס לנכסים שנרכשו לאחר 7.11.01, הופחת מס הרכישה על דירות מגורים יחידות, וקיימת כוונה להפחתות נוספות במס הרכישה. עם זאת, לגבי מקרים שאינם מובהקים - גם דרך של פרשנות עשויה להביא לתוצאה כלכלית זו. ניטול מספר דוגמאות לזכויות שאינן לדעתנו בגדר זכויות במקרקעין:

תשלום שמשלם אדם לשכנו תמורת הסרת התנגדות לשינוי תב"ע או תמורת קנייה מראש של אי ההתנגדות לשינוי תב"ע מהווה אומנם ניכוי מוכר לצרכי מס שבח בידי המשלם אך אינו מהווה מכירת זכות במקרקעין בידי מקבל התשלום. זאת, מאחר שלא נרכשות זכויות במקרקעין של מקבל התשלום. הרכישה משביחה את ערך המקרקעין של הרוכש אך אין מבוצעת רכישה של זכויות התב"ע המוענקות לשכן.

גם במקרה של קבלת פיצוי בגין הסתרת אור השמש - אין הפיצוי מהווה בגדר מכירה של זכות במקרקעין, והוא הדין לדעתנו גם ביחס לפיצוי המוענק בשל פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (נושא הראוי להרחבה במסגרת דיון נפרד).

שאלה נוספת עשויה להתעורר ביחס להגבלה חוזית על ניצול זכויות המוקנות מכח תב"ע. לדוגמה: בעל מקרקעין משלם לשכנו תשלום על-מנת שלא יקים מפעל על המקרקעין (אף שהוא רשאי לעשות כן מכוח דיני התכנון). לדעתנו - גם במקרה כזה, מדובר בהסכמה חוזית, המהווה נטילת מגבלה על-ידי צד אחד ולא רכישת זכות במקרקעין מהשכן.

דוגמה נוספת לתשלום המהווה ניכוי ממס השבח אצל המשלם אך אינו מהווה מכירת זכות במקרקעין אצל המקבל, הינו תשלום הוצאות דמי היוון (פ"ד ויויאן קינן). ההכרה בניכוי מוסדרת כיום במפורש בסעיף 39 לחוק.

לבסוף - גם מקרים שבהם השביח אדם את ערכם של מקרקעי אחר בדרך של ביצוע עבודות פיתוח באזור (אך לא במקרקעין עצמם) - לדוגמה סלילת כביש וכו' - בוודאי אין בה כדי להוות מכירה של זכות במקרקעין.

לסיכום: חשוב לזכור כי יסוד הבעלות או החכירה (שמשמעם מתן חזקה) הם הקובעים והם החשובים. לא כל טובת הנאה הנצמחת לבעל זכויות במקרקעין מהווה רכישת זכות במקרקעין, אף אם יש בה להשביח את ערך המקרקעין.