רכישת נדל"ן בסרביה

סרביה בעברה הייתה חלק מיוגוסלביה. לאחר פירוקה של יוגוסלביה, הפכה סרביה ביחד עם מונטנגרו למדינת סרביה-מונטנגרו. בהמשך למשאל עם שנערך גם איחוד זה התפרק וביום 5.6.06 חגגה סרביה את עצמאותה כרפובליקה דמוקרטית עצמאית.

לאחר הכרזת עצמאותה, הפכה סרביה ליעד השקעה נחשק בקרב משקיעים זרים, המחפשים להשקיע את כספם במזרח אירופה, אזור הנמצא בתנופת צמיחה אדירה. במסגרת מדיניות ההשקעה הגלובאלית במזרח אירופה, ניתן להצביע על תחום הנדל"ן כאפיק השקעה בולט בסרביה.

חברה תושבת סרביה לצורכי מס הנה חברה שהתאגדה בהתאם לדין בסרביה או חברה שמרכז הניהול והשליטה שלה נמצא בסרביה. חברה סרבית חייבת במס בגין הכנסתה ללא קשר למקום הפקת ההכנסה בתוך גבולות סרביה או מחוצה להם, בעוד חברה זרה חייבת במס בסרביה בגין הכנסות אשר הופקו או נצמחו בסרביה בלבד.

שיעור מס החברות החל בסרביה, הינו שיעור מס אטרקטיבי ביחס ליתר מדינות אירופה, והוא עומד על שיעור של 10% בלבד. רווח הון הנובע ממכירת נכס או מניות בסרביה ממוסה ככל הכנסה, וכפוף אף הוא למס חברות בשיעור 10%.

לאחרונה אנו עדים להשקעות של חברות הולנדיות רבות בסרביה באמצעות חברה אחזקה סרבית, כך שבשורות הבאות נסקור את משמעויות המס של מהלך זה.

חברה תושבת הולנד הינה חברה אשר התאגדה בהולנד בהתאם לדין המקומי. חברות תושבות הולנד חייבות במס בהולנד על כלל הכנסותיהן ללא קשר למקום הפקתה או צמיחתה של ההכנסה. מס החברות ההולנדי הינו פרוגרסיבי, כדלקמן (נכון לשנת המס 2007):
על 25,000EUR הראשונים שיעור מס של 20%.

על סך של 25,001 EUR עד לסך של 60,000 EUR שיעור מס של 23.5%.
על סך של 60,001 EUR ואילך שיעור מס של 25.5%. רווח הון הנובע ממכירת נכס ממוסה ככל הכנסה, וכפוף אף הוא למס חברות בשיעורים שפורטו לעיל.

ביום 6.2.1983 נכנסה לתוקפה האמנה למניעת כפל מס בין יוגוסלביה להולנד. לאחר היפרדותה של סרביה מיוגוסלביה אימצה זו את האמנות למניעת כפל מס עליהן חתמה יוגוסלביה טרם פירוקה, לרבות האמנה למניעת כפל מס בין יוגוסלביה להולנד.

סעיף 6(1) לאמנה, אשר עניינו מיסוי הכנסות מנכסי מקרקעין, כמו גם סעיף 13(1) שעניינו רווחי הון, קובעים כי תושב מדינה המפיק הכנסות/רווח הון מנכס מקרקעין הממוקם במדינה האחרת ניתן למסותו בשתי המדינות.

עם זאת, סעיף23(2) לאמנה מעניק זיכוי מס לתושב מדינה החייב במס במדינתו בגין מס ששילם במדינה האחרת בגין אותה הכנסה.

חברה הולנדית המחזיקה בחברה סרבית - האמנה למניעת כפל מס בין הולנד ליוגוסלביה קובעת בסעיף 10(1), כי דיבידנדים ששילמה חברה סרבית לחברה הולנדית חייבים במס בהולנד (החברה מקבלת הדיבידנד) בלבד. בהתאם לדין ההולנדי, חברה תושבת הולנד, המחזיקה בשיעורי השתתפות מזכים במניות של חברה זרה, תהא פטורה לחלוטין ממס חברות הולנדי בגין דיבידנדים שקבלה מהחברה הזרה או בגין רווח הון שנצמחו בידיה, כתוצאה ממכירת המניות בחברה האמורה. מספר תנאים חייבים להתקיים על-מנת שהחברה ההולנדית תוכל ליהנות מהפטור כאמור:

א) ההחזקה של החברה ההולנדית בחברת-הבת הינה בשיעור של לפחות 5% מהון המניות הנפרע של חברת-הבת.
ב) המניות בחברת-הבת אינן מוחזקות בידי החברה ההולנדית בתור מלאי עסקי.
ג) חברת-הבת צריכה להיות כפופה למס במדינת מושבה.
ד) חברת-הבת אינה חברת השקעות.
ה) ההחזקה בחברת-הבת על-ידי החברה ההולנדית הינה בגדר השתתפות פעילה ולא החזקה פסיבית בלבד כתיק השקעות.

מהאמור לעיל עולה, כי בהתאם לאמנה החברה הסרבית פטורה ממס בסרביה בגין העברת דיבידנד לחברת האם ההולנדית, כמו גם החברה ההולנדית (אשר עומדת בחמשת התנאים דלעיל) פטורה ממס בהולנד בגין קבלת דיבידנדים בהתאם לדין הפנימי כאמור.

סעיף 13(4) לאמנה קובע, כי רווח הון שנצמח לחברה ההולנדית ממכירת מניותיה של החברה הסרבית ימוסה אך ורק במדינת תושבותו של מקבל הרווח, קרי הולנד. לפיכך, מכירת מניות החברה הסרבית חייבת במס בהולנד בלבד, ולאור העובדה כי קיים פטור השתתפות בהולנד כמוסבר לעיל (בכפוף לעמידה בחמשת התנאים המוזכרים לעיל) מכירת המניות פטורה ממס גם בהולנד.

הסביבה העסקית/כלכלית הפורחת במזרח אירופה בכלל, ובסרביה בפרט, הביקושים הרבים לנדל"ן, מגמת עליית המחירים, בשילוב תנאי המימון האטרקטיביים של הבנקים המקומיים יחד עם הצעדים שנוקטת סרביה להצטרף לאיחוד האירופי יחד, מובילים לשיעורי רווחיות גבוהים בהשקעות נדל"ן.