העיקרון של גביית מס אמת עשוי להצדיק חיוב רטרואקטיבי בארנונה, אם כי הדבר לא ייעשה בצורה אוטומטית. כך קובע (יום ג', 21.8.12) בית המשפט העליון.
המשנה לנשיא בדימוס,
אליעזר ריבלין, אומר שמאחר שאין בחוק הסמכה לגבות ארנונה בצורה רטרואקטיבית, קיימת חזקה לפיה אין לבצע גבייה כזו. לפיכך יש לבחון האם קיימים טעמים טובים לסתירתה של חזקה זו, והללו יכולים להיות "רבים ומגוונים. נגזרים הם מן התכליות השונות שאותן מבקשים דיני הארנונה להגשים".
ריבלין דן בשאלה האם הנימוק של גביית מס אמת מצדיק חיוב רטרואקטיבי בארנונה, ומסקנתו היא חיובית - בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה. הוא אומר: "אכן, גביית מס אמת היא עיקרון יסוד בדיני המס - 'נשמת החוק ותכליתו'. עם זאת, על-פי רוב, לא די בעיקרון זה, כשלעצמו, כדי להביא לסתירת החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית. זאת שכן בפועל העיקרון של גביית מס אמת קיים תמיד, בכל עת שבו רשות מקומית מבקשת להשית ארנונה באופן רטרואקטיבי.
"כך הדבר כאשר הרשות מבקשת לגבות כספים שבשל טעות לא נגבו קודם לכן; כך הדבר כאשר הרשות מבקשת להשית ארנונה בגין שטחים חדשים שנתגלו; וכך הדבר גם כאשר הרשות מבקשת, כבענייננו, לגבות את הארנונה בדיעבד ממי שהחזיק בפועל בנכס. על-כן, מאליו מובן כי החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית, אשר הוחלה והוטמעה בשורה ארוכה של פסקי דין אינה יכולה לסור באופן אוטומטי מפני העיקרון של גביית מס אמת".
הדברים נאמרים בהחלטתו של בית המשפט העליון לאשר לעיריית ירושלים לגבות מיזם הנדל"ן ששון לוי ארנונה רטרואקטיבית בגין מגרש בעיר. לוי רכש את המגרש בינואר 1994 מידי חברת בית ארלוזורוב - חברת הנכסים של מפלגת העבודה - אך ההעברה לא נרשמה בעירייה עד נובמבר 1999. בית ארלוזורוב לא שילמה את הארנונה למרות שהדרישות נשלחו אליה, ואילו לוי סירב מאוחר יותר לשלם את הארנונה בגין השנים 2003-1995.
לפיכך הגישה העירייה נגד לוי תביעה בסך 2.5 מיליון שקל, אך היא התקבלה בצורה חלקית בלבד בשל הרטרואקטיביות שבחיוב ולוי חויב לשלם 1.7 מיליון שקל. שני הצדדים ערערו על פסק הדין במחוזי, ערעור העירייה התקבל בחלקו לגבי החיוב בשנים 1999-1997 וערעורו של לוי נדחה. ריבלין קובע, שבנסיבות העניין יש הצדקה לחיוב הרטרואקטיבי בשנים אלו בשל העיקרון של מס אמת.
קביעה נוספת, בשולי פסק הדין, היא שהרשות המקומית חייבת לשלוח למחזיק בנכס את הדרישה לתשלום הארנונה, ואין די בהטלתה במועד בהתאם לחוקי העזר. "אמנם, כפי שטוענת העירייה, צו הטלת הארנונה הוא שמקים את חבות הנישום ומטיל על כתפיו את נטל המס; אולם, שומת הארנונה, המגולמת בהודעת החיוב, היא שמוציאה את החבות מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס, המוטל במסגרת הצו כאמור, לבר-ביצוע", אומר ריבלין. לפיכך, מירוץ ההתיישנות יחל לא מזמן הטלת הארנונה אלא מהמועד בו נשלחה למחזיק דרישת התשלום הספציפית. העירייה יוצגה בידי עו"ד צבי שילה, ולוי - בידי עו"ד שרגא בירן.
