במסגרת הרפורמה במיסוי נדל"ן בתיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין, נחקקו הוראות שנועדו לעודד את ענף הנדל"ן במספר מישורים עיקריים: הקלות זמניות במס, הורדת שיעור מס השבח באופן קבוע, ואף יצירת כלים משפטיים שנועדו להתמודד עם צרכים אמיתיים בענף הנדל"ן.
במסגרת כלים משפטיים אחרונים אלה ניתן למנות הסדרים המעניקים הקלות במס ביחס לעסקות פינוי בינוי, פטור ממס לחילוף זכויות במקרקעין ("שחלוף" בלשון העם), דחיית מס בעסקות קומבינציה ויצירת הסדר מיוחד ביחס לאופציות במקרקעין - הסדר המאפשר סחירות רבה יותר מבלי חשש לחיוב במיסים עקיפים (מס מכירה ומס רכישה).
תיקון 50 נחקק במרס 2002 בתוקף רטרואקטיבי מ-7.11.01, כאשר הכלים המשפטיים בתחום האופציות, הקומבינציה, החילוף ופינוי בינוי הצריכו היערכות ובחינת היישום בפועל, ומטעמים אלה נחקקו כהוראות שעה שעמדו בתוקף עד ליום 31.12.03.
לקראת סיום התקופה (31.12.03) התגבשה הדעה שיש להאריך את תוקף הוראות השעה, ואולם עקב עיכובים חוזרים ונשנים במשך תקופה ארוכה נותר המצב החקיקתי כך שההוראות האמורות לא היו בתוקף. הואקום החקיקתי עיכב ביצוע עסקות במשק לאור חוסר הודאות האם אכן ההוראות יוארכו ומתי. רק בחודש אפריל 2005, דהיינו כמעט שנה וחצי לאחר תום התקופה, תוקן החוק (במסגרת תיקון 55) וההוראות הוארכו באופן רטרואקטיבי (החל מ-01.01.04). מועד היעד החדש שנקבע לפקיעה היה 31.12.06.
והנה, אף מועד זה חלף זה מכבר, ומסתבר כי טעות לעולם חוזרת: עד היום טרם הוארכו שוב הוראות השעה. אמנם, קיימת כיום הצעת חוק מחודש מאי השנה להסדרת נושאים אלה (שוב - באופן רטרואקטיבי), ואולם אין ספק כי הצורך להסתמך על הבטחות ו/או על הצעות חוק, ולא על חקיקה קיימת אינו תקין, בייחוד בעת קבלת החלטות על עסקות בסכומים גבוהים.
כתוצאה מכך, העיכובים בחקיקה עלולים להוביל גם לעיכובים בביצוע עסקות. זאת ועוד, אף שמדובר בחקיקה מיטיבה ועל כן רטרואקטיביות הינה אפשרית, הרי שמן הראוי להקדים ולחוקק הוראות עוד בטרם פקיעתן על-מנת לקדם את מטרות החקיקה של יצירת ודאות ועידוד ביצוע עסקות.
באשר להצעת החוק, מצויין בדברי ההסבר כי "בהצעת חוק זו מוצע לקבוע חלק מההקלות האמורות כהוראות קבע בחוק, לשם יצירת ודאות במשק, וכן להאריך את תוקפן של ההקלות האחרות במטרה להמשיך ולבחון את יישומן במשק".
ואכן - ביחס לנושא האופציה במקרקעין ולנושא פינוי בינוי הכוונה הינה להפכן להוראות קבע, וביחס לנושא החילוף - הכוונה הינה להאריך את ההוראות לתקופה נוספת עד 31.12.2008. עם זאת יש לשים לב לכך שבניגוד למשתמע מדברי ההסבר להצעת החוק כאילו כלל ההוראות יוארכו או יהפכו להסדר קבע, הרי שההסדר המיוחד שהיה קיים ביחס לעסקות קומבינציה פקע ואין כוונה להאריכו.
במסגרת ההקלה הזמנית, התאפשר לבעל קרקע ולמתקשר איתו בעסקת קומבינציה לדחות את מועד אירוע המס מיום העסקה (בד"כ יום חתימת החוזה) למועד מאוחר יותר שהינו יום סיום הבנייה או יום מכירת הזכויות במקרקעין ע"י בעל הקרקע, לפי המוקדם. אפשרות זו הותנתה בתנאים מסויימים - לרבות מסירת הודעה למנהל מס שבח בתוך 30 יום.
מטרת ההוראה היתה להקל על הסיכון הקיים בעסקת קומבינציה, במסגרתה החיוב לשלם את המיסים חל באופן מיידי, בעוד התמורה עשויה להתקבל בעוד שנים לא מעטות (עם סיום הבנייה ומכירת הזכויות), ואף כפופה לסיכונים מסחריים (עיכובים בביצוע העסקה, כשלון הקומבינציה, ירידת מחירים וכו'). בשנים האחרונות, לאור עליית מחירים בענף הנדל"ן, נעשה שימוש מועט יחסית בהוראות אלה לאור ההערכה שדחיית מועד אירוע המס עלולה להוביל בסופו של דבר לתשלום מס רב יותר. כאמור - הסדר זה ביחס לעסקות קומבינציה פקע בסוף 2006 ואין כוונה להאריכו.
