עונת המגורים

יש שנוהגים לחשוב כי סוגיית הדיור (רכישה והשכרה), בשונה ממוצרי צריכה רגילים, אינה מושפעת מעונתיות, אלא הביקושים נעים על לוח השנה בהתפלגות שווה. אך לא כך הדבר.

הנתונים מצביעים על כך ששוק הדירות בדומה לשווקים רבים אחרים, נתון להשפעות עונתיות שגורמות לשינויים ברמות הביקושים, הן בתחום המכירה של הדירות והן בתחום השכירות. לדוגמא ראינו כי בתקופת החגים, ההכנות לקראת שנת הלימודים בבתי הספר ותקופת בין המצרים, גרמו לירידה במספר העסקות בסוף הקיץ ובתחילת הסתיו.

החודשים הפופולריים ביותר לרכישת דירות חדשות בישראל הינם דצמבר, ינואר ופברואר. בספטמבר-אוקטובר ובמידה מסוימת גם באפריל, נצפית ירידה במספר העסקות הנסגרות, בגלל החגים.

סקירה שנערכה לאחרונה עבור התאחדות הקבלנים מצאה כי בחודשי החגים נמכרו בממוצע 6,410 דירות יד ראשונה ושנייה בחודש - כ-6.8% מסך המכירות השנתיות. החודשים הפעילים ביותר, לפי הסקירה, הם יוני ודצמבר עם ממוצע רכישות חודשי של כ-8,970 דירות. הסקירה בחנה את נתוני המכירה של דירות חדשות ויד שנייה בין 1997 ל-2007.

"בסך-הכל, אנו מבחינים בירידה של כ-14% בספטמבר-אוקטובר לעומת שאר חודשי השנה. אבל אם מבודדים את חמש השנים האחרונות, 2007-2003, אנו מבחינים בירידה חדה יותר, של כ-22%, בחודשים אלה לעומת שאר השנה", נכתב בסקירה.

ניתוח הנתונים מצביע על כך שבשונה מהתחושה שנמצאת אצל רובנו כי עונת החגים היא העונה "החמה" במכירת דירות, לא כך הדבר. קבלנים רבים עושים מאמצים ממוקדים למכירות ושיווק בעונת החגים, אך הנתונים מראים שדווקא הרוכשים לא ששים לסגור עסקות בעונה זו. על-פי הסקירה, הסיבה לכך היא העלייה ברמת החיים שגורמת לאותם קהלים המעוניינים בדירות לטוס לנופש בחו"ל.

האם רק החופשות בחו"ל גורמות לירידה במספר עסקות הנדל"ן בתקופה זו? כנראה שלא. "מדובר בגורם שמקצין התנהלות ותיקה ומוכרת של השוק. בישראל יש שתי תקופות שבהן אנשים מעדיפים לרכוש דירות: בחודשי הקיץ, שבהם יש חופשות המאפשרות לקונים הפוטנציאליים לחפש דירות ומזג האוויר מאפשר בדיקה רצינית של הנכס, ובחודשי החורף, נובמבר-ינואר.

הסיבה לפעילות הערה בחודשי החורף היא שבישראל נהוג מרווח ממוצע של 6-3 חודשים בין חתימה על עסקה לבין כניסת הרוכש לדירה החדשה - כך שהרוכשים יוכלו להיכנס לדירה לקראת פסח או בחופש הגדול; מי שרוכש דירה בקיץ, מכוון יותר לקראת כניסה בתקופת החגים. על-פי הנתונים אנו מבחינים בעלייה משמעותית במספר העסקות בחודשי הקיץ ובתחילת החורף. בשתי עונות אלה לאנשים יש יותר זמן לחפש דירה - אם זה בתקופת החורף שמביאה עמה רגיעה מסוימת לאחר לחץ החגים, או בקיץ כשהמשפחות יוצאות לחופש ומשלבות את חיפוש הדירה כחלק מהבילוי המשפחתי. כך יוצא שממאי עד יולי, אנו מבחינים בעלייה משמעותית במכירת דירות. אוגוסט-ספטמבר נחשבים חודשים חלשים, עם ירידה בהיקף העסקות, לעומת נובמבר-דצמבר, אז נרשם זינוק בהיקף העסקות.

עוד סיבה למיעוט העסקות בתקופה זו, נובעת מאורך הזמן הארוך יחסית בממוצע של המשא-ומתן על העסקה. גם עסקה שמתחילה לפני החגים לרוב ממשיכה עד לסוף עונת החגים. גם לאחר שהרוכש והקבלן או המוכר מסכמים את הפרטים העיקריים, נמשך עוד זמן לדיון בין עורכי הדין.

נוסף על כן, בחודשים אוגוסט–ספטמבר יש תקופה של שבועיים שבהם לא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו.

גם היבטים תרבותיים ודתיים משפיעים על העסקות בתקופה זו. יהודים לא מבצעים עסקות בתקופת בין המצרים ובעשרת ימי תשובה ובאמונה זו מחזיקים גם אנשים שאינם דתיים.

ואז מגיע חול המועד סוכות. אם עד 2000 המסחר בנדל"ן היה במגמת עלייה בתקופה זו, בשנים האחרונות הוא נעצר. האינתיפאדה השנייה, שפרצה בחול המועד סוכות, עצרה את הרצף, ומאז רואים רק ירידה בהיקף העסקות. בתום תקופה זו בהחלט רואים האצה בפעילות - הכל נפתח.

לצד המגמה של עלייה בעסקות בתקופת הסתיו, ענף השכירות בשוק גועש בתקופה זו. כיוון שאוקטובר הינו החודש בו נפתחת שנת הלימודים האקדמית, עסקות רבות מתבצעות לאור ההגירה של סטודנטים לאזורי מגורים בסביבת אוניברסיטאות ומכללות.

יולי-אוגוסט הם החודשים החמים בשכירות, בעיקר למשפחות עם ילדים, לרוב מדובר במשפחות שמכרו את דירותיהן ועושות את המעבר לדירת שכירות לפני הלימודים. דמי השכירות של דירת 5 חדרים בצפון ובמרכז תל אביב מגיעים בתקופה זו ל-8,500-9,000 שקל, 15% יותר ממאי-יוני. בהמשך יורדים הביקושים מצד המשפחות, כשכניסת הסתיו ואוקטובר מזמינים תחרות של צעירים בשכירות על דירות 3 חדרים. אז היקף העסקות עולה וגם המחירים. עסקות בשכירות בחודש הזה הן מהיום למחר. ככל שהלקוח מיואש יותר, הוא משלם יותר. דמי השכירות של דירת 3 חדרים עשויים להגיע בחודש זה לכ-5,000 שקל, עלייה של 10%-15% לעומת שאר חודשי השנה.