מע"מ בעסקות קומבינציה

ביום 9.8.09 ניתן ע"י ביה"מ המחוזי בת"א פסק דין בעניין מ.מ. דן חברה לבניין בע"מ. המדובר בחברה שחתמה על הסכמי קומבינציה עם בעלי קרקע לבניית בניין מגורים ברמת גן. ההסכמים נחתמו בין השנים 2003 ו - 2004 ונקבע בהם שהמקרקעין יעברו לרשות המערערת או לצדדי ג' מטעמה, על-ידי רישום הערות אזהרה, באופן מדורג ובשלבים על-פי קצב התקדמות הבנייה. בשנת 2006 ניתן היתר בניה (ע"ש הבעלים). רשויות מע"מ הוציאו שומת מע"מ לחברה (בגין מתן שירותי בניה), כאשר המחלוקת עם רשויות מע"מ היו שתיים: האחת - מהו שווי העסקה לצרכי מע"מ. השניה - מהו מועד החיוב במס.

בכל הנוגע לשאלת השווי, פנו רשויות מע"מ לשווי שנקבע ע"י רשויות מיסוי מקרקעין בשומת מס הרכישה. זהו הנוהג הרווח של רשויות מע"מ, אף כי אין לו עיגון בחוק מע"מ. שווי זה עמד על 950$ למ"ר. לטענת המערערת לעומת זאת - השווי הנכון הינו 714$ למ"ר, והיא הציגה בהקשר זה חישוב לגבי שווי שירותי הבניה, וכן הסכם אחר שחתמה לבניית קוטג' ברעננה בו שולם לה סכום זה. בית המשפט, מפי השופטת דניה קרת מאיר, דחה את טענת החברה. בהתאם להוראות חוק מע"מ בעסקה שתמורתה אינה במזומן קובע סעיף 10 שתי חלופות לחישוב מחירה: האחת, המחיר שהיה משתלם עבור העסקה בתנאים רגילים (מחיר שוק). השניה, העלות בתוספת רווח מקובל. בית המשפט מדגיש כי המדובר בשתי חלופות לפי סדר עדיפויות, כלומר יש לפנות לחלופה הראשונה ולבדוק מהו המחיר שהיה משתלם לחברה במצב הדברים הרגיל בגין שירותי הבניה. במקרה זה, ההנחה הינה שהתמורה היא שווי הקרקע שהועבר לבעלות החברה (לאור פ"ד ניכן), ומאחר ששווי זה נקבע ע"י רשויות מיסוי מקרקעין מבלי שהמערערת חלקה עליו (ועולה מהעובדות שייתכן שאף הסכימה לגביו פוזיטיבית) הרי ששווי זה יחול גם ביחס לשומת המע"מ.

נקודת המחלוקת השניה הייתה מועד החיוב במס. לטענת המערערת מועד זה הינו המועד בו הייתה זכאית לרשום הערת אזהרה, שכן רק במועד זה לפי ההסכם קמה לה הזכות לנהוג בקרקע מנהג בעלים. בית המשפט דחה גם טענה זו אשר היה לה ביסוס מסויים בהלכת הוכצייט לאור הלכת ניכן המאוחרת יותר. בית המשפט קבע שהמועד הקובע הוא המועד בו הועמדו המקרקעין לרשות הקבלן לשם התחלת הבניה - שהוא בגדר מתן התמורה לפי הלכת ניכן. מועד זה הוא בדרך כלל המוקדם מבין העברת הבעלות ומתן שירותי הבניה ולכן הוא שחל בד"כ לפי סעיף 28 לחוק מע"מ. מועד זה היה בסמוך לקבלת היתר הבניה (בשנת 2006).

תשומת הלב הינה שבעוד השווי נלקח לפי שומת מס השבח (לגביה מועד העסקה הוא 2003) הרי שמועד העסקה נקבע ל - 2006. הלכה דומה נפסקה גם בפ"ד מרומי אחוזה. שוני זה בזמנים אף הוא כשלעצמו עשוי להוביל לשינוי מהשווי לצרכי מס שבח בנסיבות המתאימות (אם כי נושא זה לא חודד בפה"ד). מעבר לכך, העובדה שנישום החליט שלא להיאבק בשומת מס השבח מסיבותיו, אינה מונעת את יכולת ההוכחה שלו בעת הדיון בשומות מע"מ, אם כי יש להניח שיצטרך להרים נטל גבוה יותר ובכלל זה הערכות שמאיות מבוססות למועד העסקה.