אישורים אינם אסמכתאות לתקינות

אחת מהטענות הכי משכנעות של חברות קבלניות כלפי דיירים המתלוננים על ליקויי בנייה ואי התאמות לתקנות ולתקנים, היא - כי הדירה עברה את כל המבחנים החוקיים בשלבי התכנון שלה ולכל אורך דרך ביצועה. הרי המתכננים הגישו תוכניות שנבדקו ואושרו על-ידי רשויות התכנון, ולאחר מכן הבנייה בפועל נבדקה עשרות פעמים על-ידי מהנדס העיר אשר דרש וגם קיבל סדרת בדיקות התאמה לתקנים.

זאת ועוד, יש חברות קבלניות המציגות חוברת של תוצאות חיוביות של בדיקות תקן אשר נערכו לגבי הדירה, ומה לו לדייר להתלונן על סמך איזה דוח של מהנדס פרטי שבוודאי לא ערך בדיקות התאמה לתקנים והמידע שבידו הוא חלקי, מצומצם, חסר, ואולי גם מטעה.

אף על-פי כן, עובדה היא כי יש ומתקבל אישור אכלוס לדירה - ועדיין כלולות בה אי התאמות לתקנים ולתקנות, חריגות מהותיות ביחס לכללי הביצוע ולהוראות חוק מחייבות, ובמקרים כגון זה אין הקבלן יכול להסתתר מאחורי האישורים שקיבל כחומת מגן בפני תביעות פיצויים בגין ליקויי בנייה.

בת"א 9342/87 פריינד ואח' נ' אליאב בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב, לא פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" 2001 עמ' 395, נדונה סוגיה כמתואר, בעניין דירות שנבנו באריאל עם אי התאמות במקלט - בניקוזו ובעבודות החשמל שבו. במקלטים שנמסרו לדיירים נכללו ליקויים של אי התאמות לתקנות הג"א, וכאשר התלוננו על כך הדיירים - התשובה של הקבלן הייתה כי יש לו אישורי הג"א המעידים על בדיקת המקלטים על-ידי הרשויות המוסמכות לכך, ואישוריהם. בית המשפט [השופטת ד"ר דרורה פלפל] חשב אחרת ופסק [סעיף 9.2 לפסק הדין]:

"בא-כוח הנתבעת טוען כי מאחר שאיש הג"א אישר את תוכניות המקלט, היא יצאה ידי חובתה, טיעון זה לא מקובל עליי. יש מקרים אשר לגביהם נאמר מפורשות בתקנות כי אישור של רשות מוסמכת יכול להתגבר על הקבוע בתקנות [ר' תק' 185 ב', לדוגמא, אשר תוקנה בתקנות ההתגוננות האזרחית (המפרט לבניית מקלטים) (תיקון מס' 5), תשל"ז - 1977, תק' 1 שם].

מכלל ההן שומעים אל הלאו, מאחר וכאן אין הוראה המאפשרת לאישור הרשות לגבור על האמור בתקנות אין אישור הג"א מועיל לנתבעת. אשר על כן אני מקבלת התובענה בראש פרק זה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים בכל אחד מהתיקים את הסכום של 900 ש"ח, נכון ליום חוות הדעת של בן עזרא".

לאמור, כאשר בתקנות ההתגוננות האזרחית [מפרטים לבניית מקלטים] תש"ן 1990 נאמר כי יש לרשות הג"א סמכות לאשר פתרון אחר זולת זה הכלול בתקנות, ניתנת הרשות לכך, אולם בכל פריט בו לא כתוב כי הרשות ניתנה - משמע שהתקנות מחייבות ואישורים אינם מועילים!

ראה גם פסק דינו של השופט יצחק מילנוב מבית משפט השלום בירושלים בנושא דומה, ת"א 99 / 10756 מנדלוביץ מיכל נ' אלי יוחנן [פדאור 05 (28) 715 ], עמוד 6:

"אשר לטענת הנתבע, לפיה "מחוות דעתו הראשונה של מומחה ביהמ"ש עולה כי אם הג"א אישר את המקלט הרי שאין בו כל פגם . יודגש כי הבנין קיבל אישור אכלוס ואכן אין כל פגם במקלט" (ס' 13.5 לסיכומי הנתבע) - דברים אלו, בכל הכבוד, יש בהם משום הוצאת דברים מהקשרם ומשום הטעיית ביהמ"ש , שכן כל שכתב המומחה קליין בחוות דעתו הראשונה, בעניין זה הוא: "לא ברור כיצד התקבל אישור הג"א הדרוש כתנאי לקבלת אישור אכלוס למקלט במצבו זה, וראוי לדעתי לחייב הנתבע בהצגת אישור הג"א " (ס' 3.2 לחוות-הדעת). אישור הג"א שניתן למקלט, כמו גם טופס האכלוס של הדירה, מעולם לא הוצגו ע"י הנתבע בפני בית המשפט , כפי שאף הדגיש המומחה קליין בחוות דעתו השניה. מכאן, חזקה היא כי אישורים אלו כלל לא ניתנו לנכס (או שניתנו לדירה בלבד, אך לא למקלט).

עם זאת, אפילו נניח, כי לנכס ניתן אישור אכלוס כדין, לרבות אישור של הג"א לאכלוס המקלט, הרי שאין לכך, למעשה, כל חשיבות לעניין קיומה של אי התאמה, כמשמעה בחוק המכר דירות, קרי: אי-התאמה למפרט, לתקן רשמי או לתקנות התכנון והבניה . ההנחה העומדת ביסודו של חוק המכר דירות, הינה כי מדובר בדירה אשר אוכלסה כדין, שהרי עניינו של החוק בליקויים, שהתגלו בדירה "לאחר העמדת הדירה לרשות הקונה", ובמהלך המגורים בה, לאורך תקופת הבדק ותקופת האחריות. צא ולמד: אישור הג"א וטופס אכלוס אינם בבחינת "תעודת ביטוח", כנגד טענה של אי-התאמה על-פי חוק המכר דירות , ואין בהם משום ראיה לכך שהמקלט חף מפגמים הנדסיים, שכן הוראות החוק מכוחם מוטלת החובה להוצאת האישורים הללו, כמו גם הרציונלים העומדים מאחוריהן - שונים תכלית השינוי, מאלו העומדים בבסיסו של חוק המכר דירות".

בשני פסקי הדין, הדברים מדברים בעד עצמם.

סיבה נוספת לכך שאין לראות באישור מכון התקנים וכל מעבדה מאושרת אחרת אורים ותומים, הינה כי אישור כזה ניתן על-ידי עובדי המכון, העלולים לטעות כמו כל מומחה אחר.

ראה להלן ת"א 99 / 23267 נציגות הדיירים נ' החב' לבנין ונכסים מישור החוף בע"מ בית משפט השלום בירושלים, שופט: י' מילנוב [פדאור 09 (14) 323 ], להלן ציטוט:


"אולם, מאחר ומדובר במעשה תרמית, שביצעה צד ד'1 כלפי עזריה- נראה לי, כי אין מקום להטיל את האחריות לפיצוי התובעים על עזריה /ואו הנתבעת 1, שכן המדובר במעשה החורג מתחום צפיותן הסבירה. זיוף מדבקת סימון של קיבולת דודי שמש אינו מעשה שעל קבלן מבצע סביר לצפות ולהיות ערוך אליו, במסגרת התחייבויות שהוא נוטל על עצמו כלפי היזם, כלפי הקבלן הראשי או כלפי הרוכשים. אכן, מקובלת עלי טענתה של עזריה, כי היא לא ידעה ולא היה עליה לדעת שהדוודים אשר סופקו לה ע"י צד ד'1 הם בקיבולת של 120 ליטר ולא 150 ליטר . והא ראיה- שאפילו המומחים בתחום האנרגיה הסולארית, קרי: הבודקים של מכון התקנים הישראלי, אשר הוזמנו על-ידי עזריה לערוך בדיקה למערכת הסולארית טרם מסירת החזקה בה לדיירים, סברו כי מדובר בדוודים בעלי נפח של 150 ליטר, כפי שצוין על ידם בדוחות הבדיקה (נספחים א1-א2 לתצהיר אבי נחום) . גם המומחה מטעם התובעים (מהנדס יגאל ברגמן) לא גילה במהלך בדיקתו את המערכת הסולארית, שבעיית החוסר במים חמים נובעת (בין היתר) מנפחם המופחת של הדוודים, ורק בשנת 2000 התגלה הדבר ע"י המומחה המוסכם, מיכאל ריינר, מומחה בעל ניסיון רב שנים בתחום האנרגיה הסולארית. לאור האמור, דומני כי האחריות לפצות את התובעים בגין אי ההתאמה בקיבולת הדוודים מוטלת על צד ד'1 (אור הטבע) באופן ישיר, מכח אחריותו הנזיקית (עוולת התרמית) כלפי התובעים.

המסקנה היא, כי על צד ד'1 (אור הטבע בע"מ) לפצות את התובעים בסך של 20,800 ש"ח(כולל מע"מ) בגין עלות החלפת דודי השמש לדוודים בעלי נפח של 150 ליטר , כפי שקבע המומחה ריינר בחוות דעתו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות דעתו של המומחה ריינר (05/10/0) ועד לפרעון".


סיכומו של דבר - אין להסתמך על אישורים ללא בדיקת התקנות לגבי מעמדם של אישורים אלו.

זה המקום להדגיש כי האישורים השונים ותוצאות הבדיקות - כל אלה הם מצויים בידי הקבלן ולא בידי הקונה, כי הקבלן הוא אשר תכנן את הבניין ובנה אותו, ובנוסף, האישורים הללו - על-מנת שיהיה בכלל טעם להתייחס אליהם - צריכים להתייחס לדירה הספציפית בה מדובר, ולא לכלל הדירות שבאתר או בבניין.

גם כאשר יש תוקף לאישור - צריך לבדוק האם הוא ניתן לגבי הדירה הנבדקת, או שמא ניתן באופן עקרוני, גורף, כללי, כי אז אין בו ולא דבר.

שמא על-אף האישור הכללי בו מחזיק הקבלן - נעילת הדלת בוצעה בדירה הנבדקת ברשלנות ולכן בגלל התקנתה באתר באופן בלתי מקצועי - בדיקתה המחודשת תחשוף אי התאמת לתקנות?

שמא הטיח התרמי בממ"ד - שאותו אישרה רשות מוסמכת כפתרון ראוי - נעשה בדירה הנבדקת ללא רשת ובעובי בלתי מספיק, ואז - בבדיקתו החוזרת לאחר ביצוע, מתקבלת תוצאה אשר לפיה הטיח אינו עומד בדרישות?

ויש, כמובן, מקרים רבים נוספים ואפשרויות מגוונות של אי התאמות, על-אף קיומם של אישורים.