השבחה מתי?

במרכזו של הדיון בתיק עת"מ 32231-07-14, העוסק בקרקעות בתל מונד המצויות בסמכות הוועדה המרחבית שרונים, עמדו שתי שאלות בהיטל השבחה.

השאלה הראשונה הייתה האם דרישתו של בעל המקרקעין לעריכת השומות לצורך תשלומן, מטילה עליו את החובה לתשלום מיידי של ההיטל, ובידי הוועדה את הזכות לעכב מסירת השומות עד לקבלת התחייבות מצידו שישלם את ההיטל מיד עם קבלתן.

על כך השיב בית המשפט בשלילה. לדעת השופטת זהבה בוסתן, בחינת תכליתו של הסדר תשלום היטל ההשבחה בכללותו וההסדר בסעיף 4(4) לתוספת השלישית בפרט, מביאה למסקנה, כי בבסיס הסדרים אלו נמצאת זכותו החוקית של הנישום לדחיית תשלום היטל ההשבחה למועד מימוש הזכויות.


זכות הנישום וחובת הרשות


זכות זו נלמדת גם מהאפשרות העומדת לנישום לשלם מקדמה על חשבון היטל ההשבחה עוד לפני קביעת השומה לפי סעיף 7(א) לתוספת השלישית, ובכך להפחית את היטל ההשבחה אשר ישלם בעת מימוש הזכויות, אם יבחר בכך, ולהימנע מתשלום הפרשי הצמדה על היטל ההשבחה. למעשה, לבעל מקרקעין יש אפשרות להחליט על מועד תשלום היטל ההשבחה בו הוא חייב, ועל הרשות לספק לו את המידע הרלוונטי לקבלת החלטה זו.

הרשות המקומית חייבת לייצר את המידע על-אודות חבות בהיטל השבחה של מקרקעין הנמצאים ברשותה בעקבות תוכנית מאושרת, וזאת באמצעות לוח שומה שנערך על-ידי שמאי מקרקעין מטעמה. אמנם, יש בידה לדחות את עריכת לוח השומה עד למועד מימוש הזכויות, אך אפשרות זו מסויגת כאשר בעל המקרקעין דורש ממנה לערוך את השומה לפי סעיף 4(4) לתוספת השלישית. לאור זכותו החוקית של הנישום לדחות את התשלום מחד-גיסא וחובתה של הרשות לערוך את השומה מאידך-גיסא, המסקנה המתחייבת היא, כי בידי הנישום האפשרות לבקש את עריכת השומה לפי הסעיף, ולהחליט בסופו של יום לשלם שומות אלו רק במועד מימוש הזכויות.

אי לכך אומר בית המשפט, כי אינו רואה כל הצדקה חוקית לדרישת הוועדה לתשלום מיידי של היטלי ההשבחה כנגד מסירתם, שכן כל קביעה אחרת מוליכה לתוצאה חסרת היגיון השומטת את הקרקע תחת הצורך בתשלום המקדמה, שכן הנישום ממילא נדרש היה לתשלומם המלא של ההיטלים עם מסירתם.

זאת ועוד: גובה ההיטל נקבע לפי הוראות התוספת השלישית לחוק והוא מחושב לפי שיעור עליית שווי הקרקע ביום אישור התוכנית המשביחה. לכן, לא ייגרם כל נזק כספי למשיבה ולקופה הציבורית אם ההיטל ישולם במועד מימוש הזכויות אך שומתו תיעשה קודם לכן ותימסר לנישום. לאור כל האמור לעיל, ובפרט בשל זכותו הבסיסית של הנישום לבחור את מועד תשלום ההיטל וחובת הרשות להעמיד לעיונו את שומת ההיטל החל בעניינו, קבע בית המשפט, כי הוועדה מחויבת להעביר את השומות לידי העותר והיא אינה רשאית לעכבן בידה עד לתשלום ההיטלים במלואם.


לא להתחשב בתיקון עתידי


השאלה השנייה שעלתה בעתירה הייתה האם בסמכותה של ועדה מקומית להתנות את מסירת השומות המבוקשות באפשרות לפתוח אותן מחדש, אם יתקבל בעתיד תיקון לחוק אשר ייטיב עם הרשות. שאלה זאת נגעה לתיקון 103 לחוק התכנון והבנייה והשפעת כניסתו לתוקף בעתיד על גובה היטל ההשבחה בו יהיה חייב העותר.

לטענת הוועדה, כניסתו הצפויה לתוקף של התיקון לחוק היא בעלת השלכות רוחב כלל-ארציות הנוגעות למיליארדי שקלים שעתידות להרוויח ועדות התכנון והבנייה בשל שינוי המועד הקובע לחישוב ההשבחה. על כן הודיעה הוועדה, כי היא מסרבת למסור לידי העותר את השומות עד לחתימתו על תצהיר המאפשר לפתוח את השומות מחדש אם התיקון ייכנס לתוקף. לטענתה, העותר מנסה לבצע עבור עצמו "פרה רולינג" בלתי חוקי לעניין היטל ההשבחה החל עליו ו"לקָבע" את שיעורו מבלי לשלמו, דבר אשר יגרום לחסרון כיס אדיר לקופה הציבורית ולפגיעה קשה בה ובציבור.

טענתה זו של הוועדה נדחתה על הסף על-ידי בית המשפט. בוסתן ציינה, כי הוראות הדין הקיים, המצויות בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, קובעות את סמכותה של הרשות לערוך שומות היטלי השבחה ולגבות היטלים אלו לצורך פיתוח ציבורי של המקרקעין בתחום שיפוטה של הרשות. חישוב היטל ההשבחה נקבע כאמור לפי שיעור עליית שוויים של המקרקעין עם אישורה של תוכנית משביחה, התרת שימוש חורג או מתן הקלה. זהו המצב המשפטי הקיים, הא ותו לא.

החלטה מינהלית המסתמכת על הסיכוי לשינוי הדין בעתיד היא החלטה בחוסר סמכות. אל לה לוועדה לשקול שיקולים בדבר האפשרות לשינוי המצב המשפטי בעתיד, ובוודאי שלא לקבל החלטה הנוגעת לפרט בהסתמך על ציפיות ספקולטיביות אלו. אין בידי איש לחזות האם תאושר הצעת החוק, מתי היא תיכנס לתוקפה ואלו הוראות מעבר היא עשויה להכיל. גם אם התיקון אכן ייטיב עימה ויסייע לשמירה על האינטרסים הציבוריים, אין זה רלוונטי ואין הוועדה יכולה לבסס את סירובה להעברת השומות על בסיס זה.

גם טענת הוועדה לפיה להחלטה בעתירה זו צפויות להיות השלכות רוחב בהיקף של מיליארדי שקלים, וכי הוועדות המקומיות יוצפו בפניות לעריכת שומות טרם מימוש זכויות, לא תוכל להישמע. הוועדה לא הניחה ראשית ביסוס עובדתי או הערכות המאמתות את חששה, וממילא אין חשש זה יכול להתיר פעולה מינהלית בחוסר סמכות ובניגוד להוראות הדין. לאור כל האמור לעיל קבע בית המשפט, כי אין כל הצדקה חוקית להימנעות הוועדה ממסירת השומות לעותר.