תושבי מדינת ישראל קמו אתמול לשחר של יום חדש. מעל כל עמוד ועל כל צג מחשב התנוססה התקווה החדשה מבית מדרשו של משרד האוצר. מהלך רב סעיפים, מגוון ומתוחכם, להוזלת מחירי הדירות.
לטעמי, בחינת ההצעה צריכה לעסוק לא רק במה שנכלל בה, אלא בעיקר במה שהשמיטו יוזמיה. הלוז בהצעת משרד האוצר מתבסס על הכלל הבסיסי ביותר בכלכלה: הגדלת ההיצע תביא בהכרח לירידת המחיר. על כן, מציע האוצר להגדיל את מלאי הדירות וזאת הן באמצעות זירוז הליכי תכנון, הן באמצעות שווק קרקעות מינהל הן באמצעות ייעול תהליכים של פינוי בינוי ועיבוי בינוי (תמ"א 38) והן באמצעות השבת קרקע חקלאית שאינה משמשת ליעדה.
כל הצעדים שהזכרנו עד כאן טובים ונכוחים והלוואי שיצליחו. ברור שכדי להצליח להתגבר על הקשרים הגורדיים של הביורוקרטיה הישראלית צריך יותר מאשר תוכנית יפה, אך אגף התקציבים כבר הוכיח את יכולתו לבתק תסבוכות סבוכות.
אלא שתוכנית האוצר מתעלמת לחלוטין מגורמים רבים נוספים המשפיעים על מחירי הדירות ודוקא מהגורמים הנמצאים בדל"ת אמותיו של משרד האוצר.
קחו למשל את מס הרכישה. לא כולם יודעים זאת, אך כאשר קבלן רוכש קרקע לבנייה הוא משלם 5% מתמורתה כמס רכישה, מס זה בא בנוסף למס הרכישה שישלמו בסופו של דבר רוכשי הדירות.
גם אם נצדיק את עצם תשלום מס הרכישה (דבר תמוה כשלעצמו, שהרי איננו משלמים מס דומה על רכישת שום מוצר חיוני אחר) קשה מאוד להשלים עם מיסוי כפול. כך גם מסרב האוצר להכיר בקיזוז מע"מ על בנייה במסגרת פינוי בינוי ועיבוי בינוי, וגם סירוב זה תורם מספר אחוזים למחיר הדירה. יש בהחלט גם מה לחשוב על היטלי ההשבחה ועל היטלי הפיתוח שגם הם מהווים רכיב לא מבוטל במחירי הדירות.
סוף דבר, "אחוז מזה וגם מזה אל תנח את ידך". חשוב מאוד להגדיל את היצע הדירות בישראל, הנמצא היום מתחת לנדרש, אך חשוב לא פחות לפעול להפחתת תשלומי החובה (מיסים, אגרות והיטלים) המוטלים על מוצר חיוני זה.
